SCBคาดการณ์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัว
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2019 มีแนวโน้มหดตัวจากที่ขยายตัวดีในปีก่อนหน้า จากปัจจัยฉุดรั้งสำคัญ คือ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยผ่านการกำหนดระดับ Loan-to-Value (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้น
อีไอซีคาดการณ์ว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2019 อาจปรับลดลงประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.6 แสนล้านบาท (หลังจากที่ปีก่อนขยายตัวสูงกว่า 26%YOY) โดยตลาดหลักยังคงเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ขณะที่หน่วยขายได้ (Presale) ของที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2019 คาดว่าจะหดตัวประมาณ 14% เทียบกับปีก่อนหน้า โดยคอนโดมิเนียมมีโอกาสลดลงมากที่สุด เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ได้รับผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมจากมาตรการ LTV และกำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง
ขณะที่ ผู้ประกอบการอาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ (หดตัวประมาณ 12% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) เนื่องจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ผนวกกับภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2018: มีทิศทางขยายตัวดี โดยมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทำสถิติสูงสุดนับตั้งแต่มีการจัดเก็บข้อมูล ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2018 มีทิศทางที่ขยายตัว สะท้อนจากมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศกลับมาขยายตัวครั้งแรกในรอบ 3 ปีที่ 25% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งมีมูลค่าสูงสุดนับตั้งแต่มีการจัดเก็บข้อมูลอยู่ที่ 8.4 ล้านบาท
โดยปัจจัยสำคัญที่ผลักดันการฟื้นตัว ได้แก่ (1) การขยายตัวของเศรษฐกิจไทยที่เติบโตดีมาตั้งแต่ปี 2017 ต่อเนื่องถึงปี 2018 (2) ทิศทางดอกเบี้ยในประเทศที่อยู่ในระดับต่ำ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปที่ปรับลดลงค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MLR (3) การแข่งขันที่มากขึ้นในการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ (4) กำลังซื้อจากชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน และ (5) ปัจจัยฐานต่ำในปี 2017 (Low base effect)
อย่างไรก็ตาม ในปี 2019 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของไทยกำลังเผชิญความท้าทายหลายประการ โดยเฉพาะมาตรการการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือการกำหนดระดับ Loan-to-Value (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้นของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2019 ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มทยอยสูงขึ้นมาตั้งแต่ช่วงท้ายของปี 2018
ขณะที่อุปสงค์จากชาวจีนมีแนวโน้มชะลอตัวลงจากความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและการเงิน นอกจากนี้ยังมีปัจจัยฐานสูงในปี 2018 ที่กดดันอัตราการขยายตัวของมูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2019 (High base effect) จากปัจจัยข้างต้น อีไอซีคาดการณ์ว่า มูลค่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2019 อาจปรับลดลงประมาณ 10% เทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 7.5 แสนล้านบาท โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคิดเป็นประมาณ 5.1 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นสัดส่วนหลักที่ 68% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2019 (รายละเอียดจะกล่าวต่อไปในบทวิเคราะห์)
มาตรการการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย: มาตรการที่เข้มงวดส่งผลกระทบทางลบต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยให้ลดลง ซึ่งผลกระทบแตกต่างกันไปตามประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคา
เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2018 ธปท. ประกาศหลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีประเด็นสำคัญ ได้แก่ (1) ปรับลดเพดาน Loan-to-Value (LTV) สำหรับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปและที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีรายละเอียดตามรูปที่ 3 (2) วงเงินสินเชื่อที่ใช้พิจารณาประกอบด้วยสินเชื่อบ้านที่นับรวมสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย
โดยไม่นับรวมสินเชื่อสำหรับชำระค่าเบี้ยประกันวินาศภัยและเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) และสินเชื่อเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ และ (3) หลักเกณฑ์จะมีผลบังคับใช้กับสัญญาสินเชื่อใหม่และ Refinance ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2019 ยกเว้นผู้กู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2018 อย่างไรก็ตาม ผลกระทบทางลบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2019 อาจถูกลดทอนลงจากทั้งการเร่งซื้อที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมโอนก่อนมาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2019 รวมถึงที่อยู่อาศัยที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2018 สามารถใช้เกณฑ์ LTV เดิมได้
ซึ่งหากพิจารณาจากข้อมูลในอดีต ประมาณ 30-40% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปีหนึ่งๆ จะมาจากยอด Presale ของที่อยู่อาศัยในช่วงปีก่อนหน้า โดยส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม
