ตลาดบ้านมือสองคึกคักส่งท้ายปี แบงก์แห่ขายเอ็นพีเอ
สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยเตรียมจัดอีเวนต์ใหญ่ “Home-Loan-NPA Grand Sale 2023 ครั้งที่ 20” ยกทัพทรัพย์มือสองจากธนาคาร สถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์ พร้อมอัดโปรฯ ลดกระหน่ำ หวังระบายสต๊อก NPA กว่า 1.6 แสนล้านส่งท้ายปี
นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการและประธานกรรมการบริหารสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า สมาคมฯได้จัดกิจกรรมการตลาดเพื่อส่งเสริมการขายทรัพย์สินรอการขาย (Non-Performing Asset: NPA) ของธนาคาร สถาบันการเงิน และบริษัทบริหารสินทรัพย์ ภายใต้ชื่องาน Home-Loan-NPA Grand Sale 2023 มหกรรมสินเชื่อบ้านและบ้านมือสองแห่งปี สำหรับในปีนี้นับเป็นการจัดงานครั้งที่ 20 โดยมีกำหนดจัดงานระหว่างวันที่ 17-19 พ.ย.2566 ณ Event Hall ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ถือเป็นงานแสดงทรัพย์สินรอการขายจากธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ รวมทั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ ที่นำมาเสนอขายร่วมกัน ทำให้มีอสังหาริมทรัพย์มือสองที่หลากหลาย บนทำเลที่ดีที่สุด สินเชื่อที่ดีที่สุด และเป็นโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและการลงทุน
สำหรับแนวโน้ม NPA ของสถาบันการเงินมีทิศทางปรับตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง หากย้อนกลับไปในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีก่อนที่จะเกิดการแพร่ระบาดของเชื่อไวรัสโควิด-19 NPA ของธนาคารพาณิชย์มีมูลค่าทางบัญชีซึ่งรายงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทยจำนวน 93,734 ล้านบาท ขณะที่ตัวเลขล่าสุด ณ เดือนส.ค. 2566 NPA ของธนาคารพาณิชย์มีมูลค่าทางบัญชีรวม 163,624 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75% จากปี 2561
ทั้งนี้ ยังไม่รวม NPA จากสถาบันการเงินเฉพาะกิจและบริษัทบริหารทรัพย์สิน ซึ่งประเมินกันว่า NPA ทั้งระบบจะมีมูลค่ารวม (ตามการประเมินราคา) อยู่ที่ประมาณ 400,000-500,000 ล้านบาท และยังมีแนวโน้มที่ NPA จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องหลังจากมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้สถาบันการเงินโดยธนาคารแห่งประเทศไทยสิ้นสุดลง
สาเหตุสำคัญที่ทำให้ NPA ปรับสูงขึ้นเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัวมาตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจต้องหยุดชะงัก เกิดปัญหาการว่างงาน ประชาชนมีรายได้ลดลงส่งผลกระทบต่อการชำระหนี้ แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะคลี่คลายไปแล้ว แต่เศรษฐกิจไทยก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตามที่คาดหมายจากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก
ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวสูง อัตราเงินเฟ้อยังมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ประกอบกับภาวะสงครามที่เกิดขึ้นทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน และล่าสุดสงครามระหว่างอิสราเอลกับกลุ่มฮามาสจะยิ่งซ้ำเติมให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวได้ช้าลง และเมื่อสิ้นสุดมาตรการช่วยเหลือลูกหนี้ของสถาบันการเงินก็จะทำให้มี NPA เข้าสู่ระบบเพิ่มมากขึ้น
สำหรับสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ก่อตั้งขึ้นจากความร่วมมือของธนาคารและสถาบันการเงิน เพื่อการพัฒนาความรู้ทางวิชาการด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประสานความร่วมมือและแลกเปลี่ยนข้อมูลข่าวสารระหว่างกัน รวมถึงการให้ข้อเสนอแนะในการกำหนดนโยบายด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่อยู่อาศัย และภาวะการเงินของประเทศ ในขณะเดียวกันสมาคมฯยังเป็นส่วนหนึ่งในการเข้าไปช่วยแก้ปัญหาระบบสถาบัน
นายอลงกต กล่าวอีกว่า ปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้การซื้อบ้านมือสองในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2566 ถือเป็นโอกาสทองของผู้บริโภค เนื่องจากราคาบ้านมือสองจะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านใหม่ 20-30% และอยู่ในทำเลที่ไม่สามารถสร้างบ้านใหม่ได้ในปัจจุบัน ที่สำคัญต้นทุนการก่อสร้างบ้านใหม่มีแนวโน้มจะปรับขึ้นต่อเนื่องจากราคาที่ดิน ราคาวัสดุและต้นทุนพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ธนาคารและสถาบันการเงินได้ขยายช่องทางการทำตลาดบ้านมือสองผ่านผ่านโซเชียลมีเดียต่างๆ เป็นการเพิ่มโอกาสในการขายและการเข้าถึงของผู้บริโภคมากขึ้น
ประกอบกับ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 1% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมถึงการซื้อขายบ้านมือสองราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะหมดอายุลงในสิ้นปี 2566 และยังไม่มีความชัดเจนว่าจะต่ออายุมาตรการออกไปหรือไม่ ขณะที่ธนาคารและสถาบันการเงินพยายามเร่งระบาย NPA ออกในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ด้วยการจัดกิจกรรมการตลาดทั้งโปรโมชั่นราคาพิเศษ พร้อมเงื่อนไขสินเชื่อที่จูงใจ
ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะกรรมการที่ปรึกษาสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ตลาดบ้านมือสองเริ่มมีการขยายตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 เนื่องจากรัฐบาลได้ให้ผู้ที่ซื้อบ้านมือสองมีโอกาสได้รับสิทธิ์ในการส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ ค่าจดจำนอง และได้รับสิทธิ์ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2566 ด้วย
นอกจากนี้ อาจเป็นผลมาจากการบ้านใหม่ในทำเลที่ต้องการมีราคาแพงขึ้น หรือไม่สามารถหาซื้อได้แล้ว ขณะที่กำลังซื้อของประชาชนยังคงไม่เพิ่มขึ้น และต้องการหาทำเลที่ไม่ไกลและไม่เพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางของครอบครัว บ้านมือสองจึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสมของประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัย เนื่องจากราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกันถึง 20-30% ทำให้ได้รับความสนใจจากผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมากขึ้น
ตลาดบ้านมือสองนับว่าเป็นตลาดที่มีความสำคัญมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากสัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์จากต้นทางที่เป็นบุคคลธรรมดาทั่วประเทศมีสัดส่วนประมาณ 60% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ประมาณ 240,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 300,000 ล้านบาท โดยคาดว่าอยู่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 100,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 200,000 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามคาดว่า ในปี 2567 ภาวะการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองน่าจะปรับตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศจากปัจจัยลบต่างๆ เช่นเดียวกับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศ
นายวิชัย กล่าวอีกว่า ผลการสำรวจการประกาศขายบ้านมือสองทางออนไลน์ทั้งเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสองของ REIC และเว็บไซต์ที่สำคัญ พบว่า ในไตรมาส 3 ปี 2566 นี้ มีการประกาศขายบ้านประมาณ 144,000 หน่วย มูลค่า มูลค่าประมาณ 987,000 ล้านบาท เพิ่มสูงกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ประมาณ 1.5% สำหรับจำนวนหน่วย และ 3.1% ในเชิงมูลค่า โดยประเภทบ้านมือสองที่มีการประกาศขายมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยว 40% ห้องชุด 30% และทาวน์เฮ้าส์ 25%
ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ระดับราคาบ้านมือสองที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการประกาศขายมากที่สุด สำหรับพื้นที่ที่มีการประกาศขายบ้านมือสองมากที่สุด คือพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีสัดส่วนในการประกาศขายมากที่สุดถึง 71.6% ส่วนจังหวัดอื่นที่มีการประกาศขายสัดส่วนสูงใน 10 อันดับแรก เป็นจังหวัดขนาดใหญ่และจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต (5.3%) ชลบุรี (5.1%) เชียงใหม่ (3.7%) ประจวบคีรีขันธ์ (2.4%) เป็นต้น
