“ใบสั่ง”ราคากลางที่ดินรอบใหม่! ปรับอิงราคาตลาด
“ใบสั่ง” ของ “อาคม เติมพิทยาไพสิฐ” น่าสนใจ…การประเมินราคากลางที่ดินรอบใหม่ (ปี’63-66) ที่กรมธนารักษ์ เตรียมประกาศใช้จริงต้นปี’65 (ล่าช้าถึง 2 ปี) จะพุ่งจากเดิม (ซมพิษโควิดฯ) ที่คาดการณ์แค่ไม่เกิน 8% ไปจนถึงระดับใด? เทียบกับราคาตลาด โดยเฉพาะกับ “พื้นที่พิเศษ” ใกล้แหล่งธุรกิจ ใกล้มอเตอร์เวย์ ใกล้พื้นที่รถไฟฟ้าและรถไฟความเร็วสูง
ก่อนหน้านี้ กรมธนารักษ์ประเมินภาพรวมผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19…
ไม่เพียงส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจ หากแต่ราคากลางที่ดินทั่วประเทศรอบใหม่ ประจำปี 2563-2566 ที่เตรียมจะประกาศออกมาช่วงปลายปี 2564 ก็น่าจะได้รับผลกระทบตามไปด้วย
ประเมินกันคร่าวๆ ว่า ราคากลางฯใหม่ที่จะเริ่มใช้จริงช่วง ม.ค.2565 น่าจะขยับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยไม่เกิน 8%
เหตุผลสนับสนุนที่ น.ส.วิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีด้านประเมินราคาทรัพย์สิน รักษาการในตำแหน่งที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กรมธนารักษ์ เคยระบุไว้คือ…
เพราะภาพรวมการประกาศราคากลางที่ดินทั่วประเทศรอบที่แล้ว (2559-2562) พุ่งขึ้นถึง 12%
ครั้นเจอวิกฤต…จากนโยบาย “ล็อกดาวน์” ช่วงต้นๆ ในศึกที่ต้องต่อสู้กับไวรัสโควิดฯ พ่วงกับ ธุรกิจท่องเที่ยวที่ซบเซา เหตุเพราะ…ไร้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เคยทะลักเข้าไทยปีละเกือบ 40 ล้านคน เหลือแค่ 6-7 ล้านคนในปี 2563
ฉุดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “ดิ่งเหว” ตามกันไป ชนิด…ยังไม่เห็น แสงสว่างปลายอุโมงค์ ว่า…โอกาสที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะระบายสินค้าที่อยู่ใน ภาวะ “โอเว่อร์ซัพพลาย” ออกไปได้อย่างไร?
ของเก่าขายออกไม่ได้ โอกาสจะผลิตของใหม่ออกมา…เหลือน้อยเต็มที!
นั่นจึงทำให้ราคากลางฯใหม่ ไม่น่าจะพุ่งสูงเช่นที่ราคากลางครั้งก่อนๆ เคยทำกันไว้
ครั้นจะโทษไวรัสโควิดฯอย่างเดียว…ก็คงไม่ถูกนัก เหตุผลที่ อุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบในยามนี้ ส่วนสำคัญเลย เพราะพวกเขา “แห่” ขยายการลงทุน เร่งสร้างจำนวนสินค้าออกมามากเกินความต้องการของตลาด
ยังโชคดีที่ ราคากลางฯใหม่ มีเหตุให้ต้องประกาศล่าช้าไปจากเดิมถึง 2 ปี จากเดิมที่ต้องประกาศใช้ต้นปี 2563 ต้องขยับไปเป็นต้นปี 2565 ด้วยเหตุผลทางเทคนิค กล่าวคือ กรมธนารักษ์จะต้องดำเนินการออกกฎหมายใหม่ ในส่วนที่เกี่ยวข้องจำนวน 3 ฉบับ
ประกอบด้วย กฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด, กฎหมายเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และ กฎหมายเกี่ยวกับหลักเกณฑ์การคัดค้านฯ ซึ่งขณะนี้ กฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดได้ดำเนินการแล้วเสร็จไปแล้วนั้น ที่เหลืออีก 2 ฉบับคงจะแล้วเสร็จตามกันมา
ไม่เช่นนั้น ราคากลางฯใหม่ จะไปกดันให้ “ราคาขาย” ของสินค้าอสังหาริมทรัพย์แพงยิ่งขึ้นไปอีก
เมื่อ การประกาศราคากลางที่ดินรอบใหม่ยังทำไม่ได้ กฎหมายจึงให้อำนาจกรมธนารักษ์สามารถประกาศฯ โดยใช้รอบบัญชีเก่า (2559-2562) ไปพลางก่อน จนกว่าการดำเนินการสำรวจพื้นที่และกำหนดราคาใหม่จะแล้วเสร็จ
โดยแต่ละพื้นที่ ในแต่ละจังหวัด จะมี “คณะกรรมการจังหวัด” ที่มี…ผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธานฯ และมีตัวแทนของกรมธนารักษ์และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ร่วมอยู่ด้วย ทำการลงพื้นที่สำรวจเพื่อประเมินราคาที่ดินใหม่
ก่อนจะส่งมารวบรวมที่กรมธนารักษ์ เพื่อประกาศราคากลางฯใหม่ ทั่วประเทศ ตามมา
เรื่องน่าจะจบลงที่…ราคากลางฯใหม่ เป็นไปตามกรอบที่กรมธนารักษ์ประเมินไว้ นั่นคือ ไม่เกิน 8%
แต่…แต่…แต่…หลังจากที่ นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ เข้ารับตำแหน่ง รมว.คลัง พร้อมเยี่ยมชมและมอบนโยบายให้แก่ ผู้บริหารกรมธนารักษ์ ภายใต้การนำของ นายยุทธนา หยิมการุณ อธิบดีฯคนปัจจุบัน
สถานการณ์เปลี่ยนไป…
ด้วยเหตุที่ภาพรวมเศรษฐกิจของไทย เริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้น หลังจากผ่านพ้นช่วงเลวร้ายที่สุด เมื่อกลางปี 2563 มาแล้ว ทิศทางเศรษฐกิจก็เริ่มฟื้นตัวและดีขึ้นเรื่อยๆ
ประกอบกับการดำเนินนโยบายด้านการคลัง ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิดฯ โดยเฉพาะ มาตรการเยียวยาฯ (แจกเงิน 5 พันบาทเป็นเวลา 3 เดือน) มาตรการช่วยเหลือผู้ประกอบการธุรกิจ และ มาตรการฟื้นฟูเศรษฐกิจและสังคม
ล่าสุด กับ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ผ่าน…โครงการคนละครึ่ง, ช้อปดีมีคืน และอื่นๆ
ทำให้เศรษฐกิจไทยดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด! รัฐบาล…รับคำชมทั้งการรับมือไวรัสโควิดฯ และการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ จากองค์กรระดับโลก มากมาย
นั่นจึงนำไปสู่วลีจากปากของ นายอาคม ที่ว่า…
“ผมสั่งขอให้ กรมธนารักษ์ไปเร่งสำรวจและประเมินราคาที่ดิน โดยประสานกับหน่วยงานอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมที่ดิน กรมทางหลวง, กรมทางหลวงชนบท ฯลฯ ให้อิงพื้นที่ที่มีการพัฒนาในเขตธุรกิจ หรือในพื้นที่ที่ติดกับระบบสาธารณปโภค เช่น รถไฟฟ้า รถไฟรางคู่ ถนนมอเตอร์เวย์ ฯลฯ เพื่อปรับราคาให้สอดคล้องกับราคาของตลาด”
ก่อนจะทิ้งปมให้กรมธนารักษ์ ต้องไปคิดและปรับกลยุทธ์การดำเนินงานกันใหม่ โดยเฉพาะการประเมินราคากลางฯใหม่ รอบปี 2563-2566
“หาก กรมธนารักษ์ทำการประเมินราคามาก่อนแล้ว ก็อยากให้กลับไปทบทวนใหม่ ให้เป็นตามแนวทางของตน เพื่อให้ราคาที่ดินราชพัสดุเป็นไปตามหลักการและกลไกของราคาตลาดมากยิ่งขึ้น”
ดูเหมือน “ใบสั่ง” นี้ จะไม่ใช่แค่…คำพูดลอยๆ เพราะ นายอาคม ย้ำชัด! ต่อหน้า นายยุทธนา ว่า…
รัฐบาลและกระทรวงการคลัง พร้อมสนับสนุนการดำเนินงานของกรมธนารักษ์อย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นด้านงบประมาณ ด้านการประสานงานกับหน่วยงานต่างกระทรวง ทั้งระดับหน่วยงานในส่วนกลางและระดับจังหวัด
แม้กระทั่ง หากจำเป็นจะต้องปรับแก้ไขกฎระเบียบและข้อกฎหมาย รัฐบาลและกระทรวงการคลัง ก็พร้อมจะทำทันที เพื่อให้ กรมธนารักษ์ ได้ดำเนินการในสิ่งเป็นประโยชน์ต่อบ้านเมือง
สิ่งนี้…ไม่เพียงการตอบโจทย์ที่ นายยุทธนา ต้องการจะผลักดันให้กรมธนารักษ์ ขึ้นชั้นเป็น “กรมจัดเก็บรายได้” ที่ไม่ใช่กรมภาษีสร้างรายได้เข้ารัฐ จากการบริหารที่ดินราชพัสดุในมือราว 10% ของพื้นที่ทั้งหมด 12.5 ล้านไร่ (แต่ส่วนใหญ่อยู่ในความคอบครองของส่วนราชการ)
หากยังทำให้การประเมินราคากลางที่ดินฯใหม่ ได้ปรับไปตามลักษณะพื้นที่ที่มีการพัฒนาตามความเจริญของบ้านเมืองได้อย่างตรงจุด และเป็นไปตามราคาประเมินที่แท้จริง
น่าสนใจว่า….เวลาที่เหลือ 1 ปีเต็ม! ที่กรมธนารักษ์มีแผนจะประกาศใช้ราคากลางฯใหม่ ในรอบปี 2563-2566 นั้น
ราคากลางฯใหม่…จะขยับเกินราคาเป้าหมายเดิมที่ไม่เกิน 8% มากน้อยแค่ไหน?
และราคาในพื้นที่ความเจริญ เช่นที่ รมว.คลัง เน้นย้ำเอาไว้ เช่น พื้นที่ที่มีการพัฒนาในเขตธุรกิจ หรือในพื้นที่ที่ติดกับระบบสาธารณปโภค เช่น รถไฟฟ้า รถไฟรางคู่ ถนนมอเตอร์เวย์ ฯลฯ
จะต้อง ปรับให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด นั้น
หากยึดโยงความคิดนี้…ราคากลางฯใหม่ โดยเฉพาะ จุดที่ได้ชื่อว่าเป็น “พื้นที่พิเศษ” เหล่านั้น อาจต้องปรับเพิ่มกันถึงขั้น 100% เลยหรือไม่?
ยังมีเวลาให้ต้องติดตาม แบบเกาะติดกันต่อไป.
