สยามฯ ครองแชมป์ที่ดินแพงสุด
ราคาที่ดินกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 47เท่าในรอบ 30 ปี ปรับขึ้นสูงสุดตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หรือไร่ 760 ล้านบาท ตามแนวรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต ส่วนราคาต่ำสุดอยู่ที่ลำลูกกาคลอง 13 ไร่ละ 1 ล้านบาท
ในรอบ 30 ปี (2528 ถึง 2558) ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 47 เท่า แพงสุดขณะนี้ตารางวาละ 1.9 ล้านหรือไร่ละ 760 ล้านบาทอยู่แนวรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต แต่บางแปลงขายได้ 2 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว แถมมีเรียกขาย 2.2 ล้านบาทต่อตารางวาก็มี ต่ำสุดยังอยู่ลำลูกกาช่วงคลอง 13 ไร่ละ 1 ล้านบาทเท่านั้น ปีล่าสุดเพิ่มขึ้น 3.2% แต่ในใจกลางเมืองและแนวรถไฟฟ้าเพิ่ม 7% แถวรัชดาภิเษก-เดอะมอลล์ กล้วยน้ำไท สำโรงเพิ่มขึ้นสูงสุดเกิน 15% ในเวลาเพียงปีเดียว แต่แถวนวนคร ศูนย์ศิลปาชีพบางไทร บางกระดี่ รังสิต-นครนายก ราคาไม่ขยับ คาดว่าปี 2560 ราคาจะขยับขึ้นเฉลี่ย 3%
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินล่าสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดังนี้
1. อันดับราคาที่ดินที่แพงทีสุดในขณะนี้ คือบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต
(ตารางวาละ 1.9 ล้าน หรือไร่ละ 760 ล้านบาท) สำหรับ ที่ดินขนาด 4 ไร่ เท่ากับนำธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางซ้อนกันได้เกือบ 7 ชั้น (นั่งบนกองเงินกองทอง) เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งตัดกัน 2 สาย กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจที่ขยายตัวสูงสุดโดยเฉพาะธุรกิจค้าปลีกแซงหน้าสีลมและเยาวราชที่เคยแพงที่สุดไปแล้ว โดยบริเวณสุขุมวิท-ไทมสแควร์ ราคารองลงมาคือ 1.85 ล้านบาทต่อตารางวา (ไร่ละ 740 ล้านบาท)
ในกรณีสีลมตกเป็นเงินตารางวาละ 1.6 ล้านบาท (640 ล้านบาทต่อไร่) เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านเพียงสายเดียว ส่วนเยาวราช มีราคา 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา (480 ล้านบาทต่อไร่) เพราะยังไม่มีรถไฟฟ้า แต่ในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าผ่านเจริญกรุงเสร็จราคาที่ดินคงจะพุ่งขึ้นอีกมาก ในขณะที่ช่วงกลางๆ ของถนนสุขุมวิท 21 (อโศก) ราคา 1.1 ล้านบาทต่อตารางวา (ไร่ละ 440 ล้านบาท) ต่ำกว่าแถวไทมสแคร์ที่อยู่ห่างกันไม่มากนัก เพราะมีรถไฟฟ้าใต้ดินผ่านเพียงสายเดียว
2. ราคาที่ดินที่ต่ำที่สุด
ที่ต่ำที่สุด คงเป็นแถวถนนเลียบคลอง 13 ลำลูกกา โดยที่ดินขนาด 4 ไร่มีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่าราคาแพงสุดไร่ละ 760 ล้านบาทที่สยามสแควร์ถึง 760 เท่า หรือเรียกได้ว่า “ต่างกันราวฟ้ากับเหว” ทั้งนี้ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 16 ไร่ จะเป็นเงินตารางวาละ 2,200 บาท หรือไร่ละ 880,000 บาท และขนาด 36 ไร่ จะเป็นเงินตารางวาละ 1,100 บาท หรือไร่ละเพียง 440,000 บาท ทั้งนี้เพราะแถวนั้นไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใด ๆ โดยเฉพาะทางด่วนและรถไฟฟ้า สำหรับถนนวงแหวนรอบนอกสายที่ 3 ก็ยังตั้งอยู่ไกลจากบริเวณนี้ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน
รองลงมาคือบริเวณที่ดินตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ตกเป็นเงินตารางวาละ 4,600 บาท หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาทสำหรับที่ดินขนาด 4 ไร่ ทั้งนี้เพราะบริเวณดังกล่าวมีข้อจำกัดในการก่อสร้างไม่อาจพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพของศูนย์ฯ ซึ่งข้อนี้ทางราชการควรเวนคืนที่ดินบริเวณนี้แทนการสั่งห้ามเช่นนี้ เพราะเป็นการสร้างความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดิน ส่วนที่เข้ามาถึงในเขตกรุงเทพ-มหานคร แถวถนนประชาสำราญ ราคาอยู่ที่ 6,200 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 2.48 ล้านบาท ซึ่งก็ยังต่ำมากเมื่อเทียบกับราคาที่ดินใจกลางเมือง
3. ราคาที่ดินที่ขึ้นสูงสุด และที่ไม่ขึ้นเลย
ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในบริเวณต่อไปนี้ เพิ่มขึ้นถึงมากกว่า 15% ได้แก่ ถนนรัชดาภิเษก แถวเดอะมอลล์ เพราะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านหลายสาย กล้วยน้ำไท-พระรามที่ 4 เพราะแถวสุขุมวิทแพงมากจึงขยายตัวมาทางนี้และสำโรง เพราะรถไฟฟ้าสีเขียวส่วนต่อขยายกำลังก่อสร้างอย่างขะมักเขม้น ส่วนที่เพิ่มขึ้นรองลงมาแต่ถือว่าพุ่งขึ้นเกิน 10% ได้แก่แถวถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แสมดำ ศรีนครินทร์-บางนา เป็นต้น
ส่วนที่ไม่ขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ได้แก่ แถวนวนคร ตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพบางไทร บางขัน บางกระดี่ รังสิต-นครนายก ถนนสายเอเซีย เป็นต้น การที่ราคาที่ดินไม่ขยับเพราะสาธารณูปโภคต่างๆ หยุดนิ่งแต่ในโซนเหนือนี้ เมื่อมีการสร้างรถไฟฟ้าสายสีแดงใกล้แล้วเสร็จ หรือมีการก่อสร้างวงแหวนรอบนอกที่ 3 และอื่นๆ ก็จะทำให้แถวนี้ก้าวกระโดดขึ้นอีกขั้นหนึ่ง จะสังเกตได้ว่าในบางบริเวณ ราคาที่ดินไม่ขยับมาถึง 5 ปีแล้ว
4. ภาพรวมการเปลี่ยนแปลง
ในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา (2528-2558) ราคาที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปรับเพิ่มขึ้นถึง 47 เท่า ซึ่งนับเป็นเรื่องเหลือเชื่อ แต่ก็มีบางช่วงที่ปรับลงโดยเฉพาะในปี 2540-2541 ในรอบ 5 ปี (ปี 53-58) ทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูง คือ เขตชั้นใน 37.1% เขตชั้นกลาง 32.7-37.1% เขตชั้นนอก 13.3-31.1% (เทียบกับค่าเฉลี่ยทั้งเมือง 27.4%) โดยในศูนย์ธุรกิจ (CBD) ปรับตัวสูงสุด 37.1% (เฉลี่ยปีละ 7.4%) ในปีล่าสุด (2558) ปรับเพิ่มเฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ ปริมณฑล 3.2% ทั้งนี้เป็นการเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลง โดยปี 2556 เพิ่ม 4.6% ปี 2557 เพิ่ม 3.5% โดยแยกเป็น
– กรุงเทพฯ ชั้นนอกด้านเหนือ 2.0% ด้านตะวันออก 3.2% ด้านตะวันตก 2.9% ด้านใต้ 3.3%
– กรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ 5.1% ฝั่งธนบุรี 5.0%
– กรุงเทพฯ ชั้นใน 6.8%
ส่วนบริเวณแนวรถไฟฟ้านั้นพบว่าบีทีเอส 6.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 5.7% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 7.5% ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ 3.8% MRT 6.1% แอร์พอร์ต ลิงก์ 4% สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ 9.6% สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน 1.9%
5. ราคาประเมินตลาดกับราคาราชการ
ราคาของทางราชการจะปรับตัวช้ากว่า และไม่ได้ส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ในปี 2559 ราคาประเมินของทางราชการเพิ่มขึ้น 25% โดยราคาสูงสุดตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น ข้อนี้อาจทำให้ประชาชนเข้าใจผิดว่าราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมาก อาจส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยจนสร้างความเดือดร้อนแก่ประชาชน ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยเห็นว่า ราคาดังกล่าวของทางราชการยังถูกกว่าราคาตลาด ไม่ได้ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด และในสัปดาห์สุดท้ายของปี 2558 จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์มากเป็นพิเศษ ก็เป็นเพราะการปรับราคาประเมินนี้เพื่อจะได้ไม่เสียภาษีในอัตราใหม่เท่านั้น
อย่างในกรณีแรก ราคาประเมินของทางราชการให้สีลมมีราคาแพงที่สุดที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ทั้งนี้คงเป็นเพราะว่าสีลมถือเป็นศูนย์กลางทางการเงินของประเทศ มีอาคารสำนักงานอยู่มากมาย แต่ในความเป็นจริงราคาที่ดินที่แพงที่สุดตามราคาตลาดก็คือพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าแถวสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งทางราชการประเมินไว้เพียง 900,000 บาทต่อตารางวา แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้เป็นเงินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หรือสูงกว่าราคาที่ทางราชการประเมินไว้ถึง 111%
สาเหตุที่ราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ให้พื้นที่สยาม-ชิดลม-เพลินจิต มีค่าสูงกว่าบริเวณสีลมก็เพราะเป็นทำเลด้านการค้า มีศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จและที่สำคัญมีค่าเช่าสูงต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่สำนักงานเป็นอย่างมากเช่น สำนักงานที่สีลม มีค่าเช่าตารางเมตรละ 700 – 1,000 บาท ในขณะที่พื้นที่เช่าช่วงในศูนย์การค้าสูงถึง 2,500 – 5,000 บาท แม้ศูนย์การค้าจะมีพื้นที่ใช้สอยสุทธิต่อพื้นที่ก่อสร้างน้อยกว่าอาคารสำนักงาน แต่ก็ยังสร้างรายได้ได้มากกว่าอยู่ดี ยิ่งกว่านั้นทำเลสยาม ชิดลม เพลินจิต ยังถือว่ามีรถไฟฟ้า BTS 2 สายเชื่อมต่อกัน ทำให้มีความคึกคักมากกว่าย่านสีลม
จะเห็นได้ว่าแม้ราคาประเมินของทางราชการจะดูปรับเพิ่มขึ้นมากในรอบ 4 ปีที่ผ่านมาก (พ.ศ.2555-2559) แต่ก็ยังปรับเพิ่มขึ้นต่อปีในอัตราที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาดเป็นอย่างมาก จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง แม้ไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ใด ๆ เกิดขึ้นมากนัก แต่ราคาที่ดินก็ขยับสูงขึ้นปีละประมาณ 10% เพราะการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าออกนอกเมืองหรือไปสู่พื้นที่อื่นมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การเข้าถึงศูนย์การค้าและอาคารธุรกิจใจกลางเมืองดีขึ้น ราคาที่ดินในใจกลางเมืองจึงยิ่งขยับตัวเพิ่มขึ้น
อนึ่ง ราคาประเมินทางราชการมีไว้เพื่อการเสียภาษีในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่างๆ ไม่อาจสะท้อนมูลค่าตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา แม้แต่รายงานการประเมินค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินค่าทรัพย์สินอิสระ ก็ยังต้องให้มีการทบทวนใหม่ทุกรอบ 6 เดือน แต่ราคาทางราชการใช้ในรอบ 4 ปี และสำรวจและจัดทำล่วงหน้า 1-2 ปี จึงยิ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง
6. ราคาที่ดินในปี 2560
การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเป็นดัชนีชี้ถึงภาวะเศรษฐกิจของชาติ หากชาติมีการพัฒนามีอนาคตที่ดีก็จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ดินที่เป็นวัตถุดิบในการพัฒนาเพิ่มขึ้น ดังนั้นศูนย์ฯ คาดว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2560 จะเป็นใน 2 กรณีต่อไปนี้
1. คงจะขยับตัวมากกว่า 3.2% คือราว 3.5-4% ในกรณีที่คาดว่าจะมีการเลือกตั้งใหม่ ทั้งนี้เพราะมีบรรยากาศประชาธิปไตย อาจส่งผลต่อการค้าระหว่างประเทศ การส่งออก รวมทั้งความร่วมมือกับประเทศตะวันตกดีขึ้น
2. ในกรณีที่การเมืองยังไม่นิ่ง ราคาที่ดินก็ยังจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจในอัตราลดลง เช่นอาจเหลือเพียง 2.5-3% เป็นต้น
อนึ่งการกล่าวถึงประชาธิปไตยการเลือกตั้งที่เป็นธรรม ความโปร่งใส นั้น ศูนย์ฯ ไม่ได้อิงการเมืองฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งโดยเฉพาะ แต่จะสังเกตได้ว่าเมื่อประเทศมีการเปิดตัวในเชิงการเมืองมากขึ้น มีการเลือกตั้งที่เป็นธรรม ก็จะได้รับการต้อนรับจากนานาชาติ ดังในกรณีประเทศเมียนมา หรืออื่น ๆ
อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้นเพิ่มขึ้นสูงกว่าบริเวณอื่นๆ ทั่วประเทศอยู่แล้ว เพราะมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่คึกคักกว่า ยกเว้นบริเวณเขตเศรษฐกิจพิเศษ เมืองชาย-แดน เมืองท่องเที่ยวและเมืองอุตสาหกรรมที่อาจเติบโตมากกว่าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล.
