“Hybrid workplace” การทำงานในยุคใหม่ท่ามกลางความท้าทาย
แม้หลายบริษัทเริ่มให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้นแต่ยังเป็นรูปแบบผสมผสานการทำงานที่ออฟฟิศและที่บ้านหรือเป็น Hybrid workplace โดยเป็น Office-based
ปัจจุบันการแพร่ระบาดของ COVID-19 บรรเทาลง รวมถึงผู้คนสามารถปรับตัว และมีวิถีชีวิตเป็นปกติแล้ว ส่งผลให้บริษัททั้งในต่างประเทศและในไทย เริ่มมีนโยบายให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น โดยกำหนดให้มีสัดส่วนจำนวนวันที่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากกว่าวันที่ทำงานจากที่บ้าน จึงกล่าวได้ว่ารูปแบบการทำงานยังเป็นการผสมผสานการทำงานที่ออฟฟิศและที่บ้าน หรือเป็น Hybrid workplace โดยเป็น Office-based
ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังต้องจับตารูปแบบการทำงานในอนาคตที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป
การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ยังมีแนวโน้มถูกใช้อยู่ต่อไปในอนาคต โดยยังต้องจับตาเทรนด์ในระยะข้างหน้า เช่น หากกลุ่ม Gen Z ที่กำลังเข้าสู่ตลาดแรงงานมากขึ้น และนิยมการทำงานรูปแบบ Work from anywhere ก็อาจทำให้รูปแบบการทำงานของบริษัทในระยะต่อไป กลับมาถูกปรับให้มีสัดส่วนจำนวนวันทำงานจากที่บ้าน หรือจากที่ไหนก็ได้มากขึ้น หรืออาจมีการลดจำนวนวันทำงาน หรือชั่วโมงการทำงานต่อสัปดาห์ลง โดยไม่ลดเงินเดือน รวมถึงเทรนด์ Workcation ซึ่งยังเป็นโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ ประกอบกับกลุ่ม Gen Z จะมีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนรูปแบบการทำงานในอนาคต โดยเฉพาะความสนใจในการประกอบอาชีพอิสระ ดังนั้น การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า และโครงการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถรองรับการทำงานอาชีพอิสระ อย่างสตูดิโอที่สามารถรองรับกิจกรรมต่าง ๆ ก็จะสามารถช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันเพื่อดึงดูดการเช่าหรือซื้อได้
Hybrid workplace เป็นอีกแรงกดดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้งกลุ่มพื้นที่สำนักงานให้เช่า และกลุ่มที่อยู่อาศัยต้องปรับกลยุทธ์ ทั้งในแง่รูปแบบพื้นที่ การอยู่อาศัย ไปจนถึงการบริหารสัญญาเช่า
ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า : ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในไทยได้รับผลกระทบ ทั้งความต้องการเช่าพื้นที่
ชะลอตัวลง และการปรับเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่ เพื่อเอื้อต่อการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าต้องปรับปรุงรูปลักษณ์ และระบบสาธารณูปโภค สร้างความยืดหยุ่น
ในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ พัฒนาพื้นที่รูปแบบใหม่ ๆ ไปจนถึงปรับรูปแบบสัญญาเช่า โดยในอนาคต มีแนวโน้มการผสมผสานพื้นที่สำนักงานกับคอนโดมิเนียมเข้าด้วยกันมากขึ้น รวมถึงมีโอกาสพัฒนาโครงการในพื้นที่ใหม่ ๆ เป็นรูปแบบ Home office
ตลาดที่อยู่อาศัย : การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนยังคำนึงถึงปัจจัยทั้งการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศ และปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแข่งขันกันยกระดับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สามารถสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้านให้มีประสิทธิภาพ โดยในอนาคต ผู้ประกอบการมีแนวโน้มยกระดับพื้นที่ส่วนกลางของโครงการที่อยู่อาศัย ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียมให้รองรับการทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงให้ความสำคัญกับการพัฒนา Smart home
รูปแบบการทำงานหลังจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 คลี่คลายลง เป็นอย่างไร ?
การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ยังมีแนวโน้มถูกใช้อยู่ต่อไป ตั้งแต่เริ่มมีการแพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่งมีความรุนแรงในช่วงต้นปี 2020 และมีการประกาศ lock-down ส่งผลให้บริษัททั่วโลกส่วนใหญ่ปรับรูปแบบการทำงาน โดยให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน (Work from home) แทนการเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศ และเมื่อความรุนแรงของการ
แพร่ระบาดในบางช่วงเริ่มลดลง บริษัทส่วนใหญ่ก็ให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศ ควบคู่กับการทำงานที่บ้าน หรือจากที่ใดก็ได้ กล่าวคือเป็นการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace แทน ซึ่งตลอดระยะเวลา 3 ปี นับตั้งแต่การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่มีความรุนแรง จนถึงปัจจุบันที่การแพร่ระบาดบรรเทาลง ได้ส่งผลให้ผู้คนสามารถปรับตัว และมีวิถีชีวิตเป็นปกติ รวมถึงพนักงานและบริษัทส่วนใหญ่ทั่วโลกมีความคุ้นเคยกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ไปโดยปริยาย
Hybrid workplace คือ รูปแบบการทำงานที่ผสมผสานระหว่างการให้พนักงานทำงานที่ใดก็ได้ สลับกับการเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศตามสัดส่วนที่แต่ละบริษัทกำหนด ซึ่งจะมีความแตกต่างจากรูปแบบการทำงานแบบดั้งเดิม ที่กำหนดให้พนักงานเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศเท่านั้น นอกจากนี้ บางบริษัทก็มีการให้อิสระกับพนักงานให้สามารถทำงานจากที่ใดก็ได้ โดยไม่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศเลย กล่าวคือเป็นการทำงานในรูปแบบ Work from anywhere
ทั้งนี้ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Work from anywhere เริ่มถูกนำมาใช้มากขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นทศวรรษ 2010 แต่ส่วนใหญ่ยังจำกัดอยู่ในกลุ่มบริษัท Tech company หรือเฉพาะหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับ IT ในต่างประเทศ ที่มักจะต้องทำงานนอกเวลา หรือนอกสถานที่เป็นประจำอยู่แล้ว ขณะที่บริษัททั่วไป รวมถึงบริษัทในไทยยังเป็นรูปแบบการเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศ
การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ส่งผลให้พนักงานส่วนใหญ่มีแนวโน้มยอมรับการเข้าไปทำงานที่ออฟฟิศทุกวันได้น้อยลง โดยผลสำรวจ People at Work 2022: A Global Workforce View ของ ADP Research Institute ระบุว่า 64% ของพนักงานที่เป็นกลุ่มตัวอย่าง อาจเลือกย้ายงาน หากต้องเข้าไปทำงานที่ออฟฟิศทุกวัน โดยกลุ่มตัวอย่างในอเมริกาเหนือมีสัดส่วนของคำตอบดังกล่าวสูงกว่าภูมิภาคอื่น ๆ ที่ 68% โดยเมื่อจำแนกตามช่วงอายุ พบว่า กลุ่มตัวอย่างที่ช่วงอายุ 18-24 ปี มีสัดส่วนของคำตอบดังกล่าวสูงกว่าช่วงอายุอื่น ๆ ที่ 71% สะท้อนค่านิยมของคนรุ่นใหม่ในวัยที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานที่นิยมการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Work from anywhere นอกจากนี้ 52% ของพนักงานที่เป็นกลุ่มตัวอย่าง ระบุว่า อาจยอมถูกลดค่าจ้างลงเพื่อแลกกับการได้ทำงานจากที่บ้านมากขึ้น
Hybrid workplace ทำให้พนักงานได้รับประสบการณ์ที่ดีจากการทำงานเนื่องจากสามารถสร้างความสมดุลระหว่าง
การทำงาน และการใช้ชีวิต (Work-life balance) ได้ดีขึ้น โดยสามารถปรับตารางเวลาการทำงานได้อย่างยืดหยุ่นมากขึ้น
มีอิสระในการกำหนดสภาพแวดล้อม และสถานที่ทำงานได้ตามความต้องการ รวมถึงช่วยลดความเครียดจากบรรยากาศ
การทำงานในออฟฟิศ นอกจากนี้ การที่ไม่ต้องเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศ ส่งผลให้มีเวลาไปทำกิจกรรมอย่างอื่นได้มากขึ้น และช่วยลดค่าใช้จ่ายจากการเดินทางอีกด้วย ซึ่งการสร้างสมดุลระหว่างการทำงานและการใช้ชีวิตในด้านอื่น ๆ นอกเหนือจากการทำงาน เป็นปัจจัยที่คนรุ่นใหม่ที่เข้าสู่ตลาดแรงงานให้ความสำคัญมากขึ้น
ขณะที่บริษัทก็ตระหนักถึงผลกระทบจากการทำงานจากที่บ้าน หรือการทำงานจากที่ไหนก็ได้ที่มากหรือนานจนเกินไป เช่น ชั่วโมงการทำงานที่แท้จริงของพนักงานอาจเพิ่มขึ้น หรือน้อยลงจากปกติมากเกินไป หากไม่มีการบริหารจัดการ และการตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ รูปแบบการทำงานที่อาจไม่ได้ส่งเสริมการติดต่อสื่อสาร การปฏิสัมพันธ์ และการมีส่วนร่วมระหว่างพนักงานภายในองค์กรเท่าที่ควร เป็นต้น ซึ่งล้วนอาจส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพในการทำงาน ความพึงพอใจ
ของพนักงาน ไปจนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทได้เช่นกัน
บริษัทต่าง ๆ ทั้งในต่างประเทศและในไทย จึงเริ่มมีนโยบายให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น หรือเป็น Hybrid workplace โดยเป็น Office-based ซึ่งกำหนดให้มีสัดส่วนจำนวนวันที่พนักงานต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากกว่าวันที่ทำงานจากที่บ้าน จึงกล่าวได้ว่ารูปแบบการทำงานยังเป็นการผสมผสานการทำงานที่ออฟฟิศและที่บ้าน หรือเป็น Hybrid workplace โดยเป็น Office-based เพื่อรักษาสมดุลระหว่างความพึงพอใจของพนักงาน และความต้องการของบริษัท โดย CBRE ได้ทำการสำรวจกลุ่มตัวอย่างที่เป็นบริษัทในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิก ผลสำรวจ พบว่า ในปี 2023 กลุ่มบริษัทที่มีเป้าหมายให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศทุกวันอย่างเต็มรูปแบบ (Fully office) ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุด อย่างไรก็ตาม สัดส่วนของกลุ่มบริษัทดังกล่าวลดลงมาอยู่ที่ 34% ในปี 2023 จาก 38% ในปี 2022 ขณะที่กลุ่มบริษัทที่มีเป้าหมายให้พนักงานทำงานแบบ Hybrid workplace โดยมีสัดส่วนจำนวนวันทำงานที่ออฟฟิศตั้งแต่ 3 วันขึ้นไปต่อสัปดาห์ มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 32% ในปี 2023 จาก 24% ในปี 2022 สะท้อนแนวโน้มการปรับนโยบายของบริษัทต่าง ๆ ที่ยังคงให้ความสำคัญกับการทำงานในรูปแบบ Hybrid workplace โดยเป็น Office-based
สำหรับประเทศไทยนั้น ผลสำรวจ Talent Trend 2022: The Great X ของ Michael Page International Recruitment (Thailand) ระบุว่า 64% ของพนักงานที่เป็นกลุ่มตัวอย่างรู้สึกมีความสุขจากการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace เนื่องจากมีความยืดหยุ่นในการทำงาน รองลงมา 20% ของพนักงานที่เป็นกลุ่มตัวอย่าง ระบุว่า การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ไม่ได้มีนัยสำคัญต่อการทำงานอย่างไรก็ตาม ผลสำรวจพบว่าผู้บริหารระดับสูง และเจ้าของกิจการมีสัดส่วนความพึงพอใจต่อการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace น้อยกว่าพนักงานระดับต่าง ๆ ส่งผลให้หลายบริษัทในไทย
ยังค่อนข้างให้ความสำคัญกับการให้พนักงานเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศในรูปแบบดั้งเดิม โดยบริษัทในไทยส่วนใหญ่
ยังกำหนดให้มีจำนวนวันที่พนักงานต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศ คิดเป็นสัดส่วนไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนวันทำงานทั้งหมด ขณะที่บริษัทในต่างประเทศหรือบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่หลายบริษัท เช่น Microsoft, Airbnb, Citigroup, HSBC และ Danone ยังคงกำหนดจำนวนวันที่พนักงานต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศคิดเป็นสัดส่วนที่ต่ำ เช่น 1-2 วันต่อสัปดาห์, 2-4 วันต่อเดือน หรือแล้วแต่ความสมัครใจของพนักงาน
Hybrid workplace เป็นแรงกดดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องปรับกลยุทธ์ ทั้งกลุ่มพื้นที่สำนักงานให้เช่า และกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์กลุ่มพื้นที่สำนักงานให้เช่าจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace มากที่สุด เนื่องจากรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานของบริษัทต่าง ๆ เช่น ขนาดพื้นที่ รูปแบบสำนักงาน สิ่งอำนวยความสะดวก สะท้อนได้จากอัตราการเช่า (Occupancy rate) ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ที่พบว่าในช่วงก่อนเกิด COVID-19 อัตราการเช่าพื้นที่ช่วงปี 2015-2019 อยู่ที่ 91%-93% แต่หลังจากเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 อัตราการเช่าพื้นที่เริ่มลดลงจนมาอยู่ที่ระดับ 85% ในปี 2022 และ 83% ในปี 2023 จากอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่อุปสงค์ยังชะลอตัว โดยอัตราการเติบโตเฉลี่ยของอุปทานใหม่ในช่วงปี 2019-2022 อยู่ที่ราว +3% ต่อปี ขณะที่อัตราการเติบโตของอุปสงค์พื้นที่ให้เช่าได้ในเวลาเดียวกันกลับลดลงราว -1% ต่อปี สำหรับในปี 2023 แม้อุปทานใหม่กลับมาลดลงราว -2%YOY แต่อุปสงค์ก็ลดลงในอัตราที่มากกว่าราว -4%YOY
นอกจากนี้ การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace จะเป็นปัจจัยหนุนให้ผู้คนยังต้องทำงานภายในที่อยู่อาศัย ขณะเดียวกัน ก็ยังต้องเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศด้วยเช่นกัน ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนยังต้องคำนึงถึงปัจจัยทั้ง
ที่จะช่วยสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้าน และการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศ ตั้งแต่ขนาดพื้นที่ใช้สอย สิ่งอำนวยความสะดวกที่เอื้อต่อการทำงาน ทำเลที่ตั้ง ไปจนถึงความสะดวกในการเดินทาง จึงกล่าวได้ว่าการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace เป็นแรงกดดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องปรับกลยุทธ์รับความต้องการของผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน และผู้ซื้อ
ที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป
ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า
ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในไทยได้รับผลกระทบ ทั้งความต้องการเช่าพื้นที่ ที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง
และการปรับเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่สำนักงาน เพื่อเอื้อต่อการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace โดยความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่ในระยะต่อไปมีแนวโน้มชะลอตัวลง เนื่องจากความจำเป็นในการใช้พื้นที่สำนักงานสำหรับการทำงานของพนักงานลดลง จากรูปแบบการทำงานที่เป็นการหมุนเวียนกันเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศแทน ส่งผลให้จำนวนพนักงานที่เข้ามาทำงานที่ออฟฟิศในแต่ละวันลดลง และไม่จำเป็นต้องมีการกำหนดโต๊ะทำงานเฉพาะเจาะจงสำหรับพนักงานแต่ละคนตามรูปแบบการทำงานแบบดั้งเดิม ยกเว้นระดับผู้บริหาร โดยบริษัทต่าง ๆ ใช้วิธีจัดพื้นที่ทำงานส่วนกลางสำหรับพนักงานให้หมุนเวียนกันใช้ร่วมกัน หรือ Hot desk แทน ซึ่งจะช่วยลดการใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมลงอย่างเห็นได้ชัด กล่าวคือ การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace จะส่งผลให้พื้นที่ใช้สอยต่อพนักงานหนึ่งคนลดลง โดยนอกจากการลดพื้นที่สำหรับโต๊ะทำงานแล้ว ยังมีการลดพื้นที่สำหรับเก็บเอกสาร อุปกรณ์ และของใช้ส่วนตัว รวมถึงในกรณีที่บริษัทมีการขยายธุรกิจ และต้องรับพนักงานเพิ่ม ก็ยังต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำกว่ารูปแบบการทำงานแบบดั้งเดิมอีกด้วย
นอกจากนี้ ยังเกิดการปรับเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่สำนักงาน เพื่อเอื้อต่อการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace เช่น การจัด layout เพื่อให้อัตราการใช้ประโยชน์พื้นที่ (Utilize rate) ในแต่ละพื้นที่ของออฟฟิศอยู่ในระดับสูง การจัด layout ภายในพื้นที่สำนักงานที่เหมาะสมต่อขนาดพื้นที่สำนักงาน และจำนวนโต๊ะทำงาน การจัด layout ให้มีความยืดหยุ่น สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการใช้งาน การจัดหาอุปกรณ์สำนักงานและสิ่งอำนวยความสะดวก การออกแบบและตกแต่ง
ที่มีความทันสมัยมากขึ้น ทั้งภายในพื้นที่สำนักงาน และพื้นที่โดยรอบ ให้สอดคล้องกับการทำงานรูปแบบใหม่
ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ ทั้งปรับปรุงรูปลักษณ์ และระบบสาธารณูปโภค สร้างความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ พัฒนาพื้นที่รูปแบบใหม่ ๆ ไปจนถึงปรับรูปแบบสัญญาเช่า ปฏิเสธไม่ได้ว่า อาคารสำนักงานให้เช่าที่ก่อสร้างใหม่ มีความทันสมัย รวมถึงมีการยกระดับระบบสาธารณูปโภคย่อมมีโอกาสดึงดูดผู้เช่าพื้นที่ได้มากกว่า รวมถึงยังสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับสูงได้ ท่ามกลางความต้องการเช่าพื้นที่ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด และถูกกดดันจากการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงมีการพัฒนาหรือปรับปรุงรูปลักษณ์ และระบบสาธารณูปโภคของพื้นที่สำนักงานให้เช่าอย่างสม่ำเสมอ โดยเฉพาะพื้นที่สำนักงานเก่าที่มีรูปลักษณ์แบบเดิม หรือไม่ได้รับการปรับปรุงมาเป็นเวลานาน เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันดึงดูดผู้เช่าพื้นที่ได้มากขึ้น
ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่ายังได้มีการแข่งขันดึงดูดผู้เช่าพื้นที่ด้วยการปรับเปลี่ยนรูปแบบพื้นที่สำนักงาน รวมถึง
ชูจุดขายที่การมีความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ได้สูง แม้ขนาดพื้นที่สำนักงานที่ผู้เช่าพื้นที่ต้องการอาจลดลงจากเดิม แต่ผู้เช่าพื้นที่สามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลาย และปรับเปลี่ยนการใช้งานได้โดยสะดวก เช่น การปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำงานให้เป็นพื้นที่จัดประชุม จัดกิจกรรม หรือคลังสินค้า การปรับเปลี่ยนพื้นที่ให้สามารถรองรับในกรณีที่พนักงานมีความจำเป็นต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศพร้อมกันมากกว่าปกติ เป็นต้น อีกทั้ง ยังมีการนำเทคโนโลยีมาช่วยอำนวยความสะดวก
ในการทำงาน ทั้งภายในพื้นที่สำนักงาน และพื้นที่โดยรอบอีกด้วย
นอกจากนี้ ยังเกิดการพัฒนาพื้นที่สำนักงานให้เช่ารูปแบบใหม่ ๆ ที่มีความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายโดยเฉพาะมากขึ้น เช่น Subscription office, Flexible office เป็นต้น ที่เป็นการจัดสรรพื้นที่ขนาดเล็กสำหรับทำงาน แต่มีความยืดหยุ่นในการใช้งานสูง และมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าพื้นที่สำนักงานรูปแบบ Coworking space โดยผู้เช่าพื้นที่สามารถเลือกทำสัญญาเช่าขั้นต่ำเป็นหลักรายเดือน รายสัปดาห์ หรือรายวันได้ ซึ่งเหมาะกับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ที่ยังคงต้องการให้พนักงานมีการสลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศบ้างเป็นครั้งคราว เพื่อสร้างความสัมพันธ์ในองค์กร รวมถึงเพื่อหารือ และตัดสินใจเรื่องที่มีความสำคัญร่วมกัน
ทั้งนี้รูปแบบสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นและหลากหลายจึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญ ที่มีผลต่อการแข่งขันดึงดูดผู้เช่าพื้นที่เช่นเดียวกัน ทั้งระยะเวลาการเช่า และความหลากหลายของรูปแบบสัญญาเช่า
เพื่อตอบโจทย์ความต้องการ และข้อจำกัดที่แตกต่างกันของผู้เช่าพื้นที่แต่ละกลุ่ม โดยผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าในปัจจุบันเริ่มมีการปรับรูปแบบสัญญาเช่าพื้นที่ เช่น มีตัวเลือกระยะเวลาการเช่าพื้นที่ขั้นต่ำที่สั้นลง เป็นหลักรายเดือน
รายสัปดาห์ หรือรายวัน ซึ่งเหมาะกับผู้เช่าพื้นที่ที่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็ก จากในอดีตที่ส่วนใหญ่จะเป็นการทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่มีระยะเวลาการเช่าขั้นต่ำ 3 ปี ซึ่งเหมาะกับบริษัทขนาดกลางถึงใหญ่ทั่วไป นอกจากนั้น ผู้ประกอบการยังมีการปรับรูปแบบ และเงื่อนไขรายละเอียดของสัญญาเช่าพื้นที่ให้มีความหลากหลาย และยืดหยุ่นมากขึ้น ทั้งอัตราค่าเช่า ระยะเวลาการเช่าขั้นต่ำ รูปแบบการต่อสัญญา ระยะเวลาการปลอดค่าเช่าในระหว่างที่กำลังตกแต่งพื้นที่ก่อนเข้าใช้งานจริง ไปจนถึงการปรับรายละเอียดหรือกำหนดเงื่อนไขอื่น ๆ ในสัญญาเช่าพื้นที่ได้ ซึ่งจะมีส่วนช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน เพื่อดึงดูดผู้เช่าพื้นที่แต่ละกลุ่มได้มากขึ้นเช่นกัน
SCB EIC มองว่า Hybrid workplace จะทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าต้องเผชิญกับสถานการณ์การแข่งขันที่เข้มข้นมากขึ้น โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่ากลุ่มเกรด B มีแนวโน้มได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก โดยตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าเกรด B ในกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีขนาดพื้นที่โดยรวมราว 7 ล้านตารางเมตร และคิดเป็นขนาดพื้นที่โดยรวมมากกว่าในกลุ่มเกรด A ราว 2 เท่า อาจต้องเผชิญกับสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น เนื่องจากการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace จะกดดันให้อัตราค่าเช่าต่อขนาดพื้นที่ลดลง ประกอบกับผู้เช่าพื้นที่สำนักงานเกรด B เดิมอาจหันไปเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A ซึ่งมีระบบสาธารณูปโภคที่ดีกว่าแทน ด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่ได้แตกต่างกันมากนัก ดังนั้น การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าใหม่เกรด A หรือการยกระดับโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าจากเกรด B ไปเป็นเกรด A จะส่งผลดีต่อการดึงดูดผู้เช่าพื้นที่ในระยะต่อไปมากยิ่งขึ้น
ขณะเดียวกัน พื้นที่สำนักงานให้เช่ากลุ่มเกรด A ก็ต้องปรับตัวเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน หรือสร้างความแตกต่าง เพื่อรับมือกับการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน ทั้งในด้านรูปลักษณ์ และระบบสาธารณูปโภคภายในพื้นที่ให้เช่า ซึ่งกลยุทธ์หนึ่งที่ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานรายใหญ่เริ่มหันมาใช้มากขึ้น ได้แก่ การยกระดับมาตรฐานพื้นที่สำนักงานเกรด A เดิมไปสู่ความพรีเมี่ยมสูงสุด คือ การเป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A+ เพื่อสร้างความแตกต่าง และสามารถกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับสูงได้ โดยคาดว่าโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่
ในพื้นที่ CBD ในระยะต่อไป ส่วนใหญ่มีแนวโน้มที่จะเลือกกำหนดมาตรฐานพื้นที่โครงการของตัวเองให้อยู่ในระดับเกรด A+ มากกว่าเกรด A เพื่อสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันให้อยู่ในระดับสูงสุด ซึ่งจะเห็นตัวอย่างได้จากโครงการขนาดใหญ่ที่เปิดให้บริการในปีที่ผ่านมาในย่านปทุมวัน และสีลม รวมถึงโครงการขนาดใหญ่ที่มีแผนจะเปิดในอนาคตอันใกล้ในพื้นที่ใจกลางย่านลุมพินี
สำหรับผู้ประกอบการอาคารสำนักงานขนาดกลางและเล็กส่วนใหญ่ที่ยังมีข้อจำกัดทางด้านการลงทุน ทำให้ไม่สามารถยกระดับพื้นที่สำนักงานขึ้นไปเป็นเกรด A+ ได้นั้น อาจพิจารณาถึงการ Renovate พื้นที่เดิมทดแทน รวมถึงการเลือกให้ความสำคัญกับการยกระดับอาคารสำนักงานให้ได้รับ Certification ที่เกี่ยวข้องกับมาตรฐานอาคารที่เป็นคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สุขภาวะของผู้คนที่อยู่ในอาคาร และความยั่งยืน เช่น LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), WELL Building Standard หรือเทียบเท่า โดยในระยะต่อไปมีแนวโน้มที่ผู้เช่าพื้นที่จะให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืนภายใต้กรอบ ESG มากขึ้น ซึ่งการเลือกสถานที่ตั้งออฟฟิศในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม สุขภาวะของผู้คนที่อยู่ในอาคาร และความยั่งยืน จะช่วยส่งเสริมภาพลักษณ์การดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG ของบริษัทที่เป็นผู้เช่าได้ รวมถึงอาคารที่ได้รับมาตรฐานอย่าง LEED จะเป็นอาคารที่ถูกออกแบบให้มีการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะช่วยประหยัดต้นทุนการใช้พลังงาน ค่าไฟฟ้า และค่าน้ำประปาของบริษัทได้ดีกว่าอาคารทั่วไป รวมถึงยังส่งผลดีต่อสุขภาวะของพนักงานในบริษัทได้อีกด้วย
ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังกำลังเผชิญภาวะ Oversupply โดยหากพิจารณาสถานการณ์ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในภาพรวมแล้ว จะพบว่ายังเผชิญความท้าทายอย่างมาก ซึ่งนอกจากการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace จะเป็นแรงกดดันทางด้านอุปสงค์การเช่าพื้นที่สำนักงานแล้ว ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังกำลังเผชิญภาวะอุปทานส่วนเกินด้วย โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะต่อไปจะเป็นแรงกดดันต่ออัตราการปล่อยเช่า และการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าในระยะต่อไป
ตลาดที่อยู่อาศัย
การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนยังต้องคำนึงถึงปัจจัยการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศ และปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้าน ตลาดที่อยู่อาศัยในไทยได้รับผลกระทบจากการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace โดยมีการเปลี่ยนแปลงจากการทำงานที่บ้านเป็นหลักในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของ COVID-19 อย่างรุนแรง
มาเป็นการทำงานที่บ้าน สลับกับการเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น ทำให้ปัจจัยทั้งการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศ
และปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้าน จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่
ผลสำรวจ SCB EIC Residential real estate survey 2023 ในเดือนมีนาคม 2023 จากผู้ตอบแบบสำรวจทั่วประเทศจำนวน 1,479 คน พบว่า ราคาเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด รองลงมา ได้แก่ ปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง ใกล้ที่ทำงาน หรือที่เรียน รวมถึงใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ขณะที่ปัจจัยด้านพื้นที่ใช้สอยถูกลดความสำคัญลงไป แตกต่างจากผลสำรวจ SCB EIC Residential real estate survey 2022 ซึ่งเป็นการสำรวจในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของ COVID-19 อย่างรุนแรง ที่พบว่า ปัจจัยด้านพื้นที่ใช้สอยเพียงพอ เหมาะสม รวมถึงสามารถต่อเติมขยายพื้นที่ได้เป็นปัจจัยที่ผู้ตอบแบบสอบถามให้ความสำคัญในการซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด
ทั้งนี้ในช่วงที่มีการแพร่ระบาดของ COVID-19 อย่างรุนแรง เป็นเหตุให้ปัจจัยด้านการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศถูกลดความสำคัญลง เนื่องจากในขณะนั้นพนักงานจำเป็นต้องทำงานจากที่บ้านเพียงอย่างเดียว อีกทั้ง ยังไม่สามารถคาดเดาได้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดจะรุนแรง และมีระยะเวลานานเพียงใด โดยปัจจัยด้านขนาดพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอในการประกอบกิจกรรมภายในบ้านสำหรับสมาชิกในครอบครัว ทั้งการทำงาน และการเรียนหนังสือมีความสำคัญมาก ส่งผลให้
ที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันการแพร่ระบาดของ COVID-19 บรรเทาลง รวมถึงผู้คนสามารถปรับตัวและมีวิถีชีวิตเป็นปกติแล้ว ประกอบกับบริษัทต่าง ๆ ยังคงการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace เอาไว้ส่งผลให้ปัจจัยด้านการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศกลับมามีความสำคัญ รวมถึงคอนโดมิเนียมกลับมาได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น ขณะที่ปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้านก็ยังคงมีบทบาทสำคัญ แม้อาจลดลงบ้างจากในช่วงที่ COVID-19 มีการแพร่ระบาดรุนแรง โดยจะต้องมีบทบาทเอื้อให้เกิดประสิทธิภาพในการทำงานจากที่บ้าน จึงกล่าวได้ว่า
การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace มีผลให้พฤติกรรมและความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงตามไปด้วย ตั้งแต่การเลือกประเภทที่อยู่อาศัย ไปจนถึงการคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ ทั้งการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศ และช่วยสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้าน จึงเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ที่จะต้องปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อพฤติกรรมและความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป
ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแข่งขันกันยกระดับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สามารถสนับสนุนการทำงานอยู่ที่บ้านให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ผู้ประกอบการต่างหันมาสร้างจุดขาย ด้วยการตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้อย่างครบครัน ซึ่งรวมถึงการทำงานที่บ้าน โดยโจทย์สำคัญของผู้ประกอบการในยุคการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace แบบ Office-based ได้แก่ ปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง และการพัฒนารูปแบบที่อยู่อาศัย ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียม ที่จะช่วยสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้าน
ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับความนิยมมากขึ้นในยุคการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace แบบ Office-based โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลุ่มราคาปานกลาง–ล่าง จากข้อได้เปรียบด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปทำงานที่ออฟฟิศ และการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางเป็น Co-working space ที่ช่วยตอบโจทย์การทำงานจากที่บ้านได้ในเวลาเดียวกัน การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace โดยเป็น Office-based ซึ่งมีจำนวนวัน
ที่พนักงานต้องเข้าไปทำงานที่ออฟฟิศมากกว่าการทำงานที่บ้าน ทำให้การอยู่อาศัยในโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้แหล่งงานในเมือง รวมถึงใกล้รถไฟฟ้า มีความสะดวก ประหยัดเวลา และค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปทำงานได้มากกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับการอยู่อาศัยในที่อยู่อาศัยแนวราบในระดับราคาเดียวกัน ซึ่งตอบโจทย์กลุ่มพนักงานออฟฟิศที่มีระดับรายได้ปานกลางลงมาได้ค่อนข้างมาก และกลายเป็นอีกปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญต่อตลาดคอนโดมิเนียมราคาปานกลาง-ล่างที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า
สำหรับข้อจำกัดของขนาดห้องคอนโดมิเนียม ที่อาจไม่เหมาะสมต่อการจัดสรรเพื่อเป็นพื้นที่สำหรับทำงานโดยเฉพาะ
เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ โดยเน้นการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางสำหรับการทำงานโดยเฉพาะกันมากขึ้น ทั้งในด้านความสะดวกสบาย มีประสิทธิภาพสูง รวมถึงรองรับรูปแบบการทำงานที่หลากหลาย โดยในปัจจุบันมักจะเห็นหลายโครงการคอนโดมิเนียมมีพื้นที่ส่วนกลางที่เป็นพื้นที่ Co-working space หรือพื้นที่สำหรับการทำงานโดยเฉพาะอยู่ด้วย เช่น โต๊ะทำงานหลากหลายรูปแบบ ห้องทำงานส่วนบุคคล ห้องประชุมสำหรับ 3-4 คน ไปจนถึงห้องประชุมขนาดกลางที่สามารถใช้จัด Meeting หรือ Conference ขนาดเล็กได้ สตูดิโอสำหรับการทำงานเฉพาะทาง เป็นต้น นอกจากนั้นยังมีการยกระดับพื้นที่ดังกล่าวด้วยการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีคุณภาพสูง ออกแบบพื้นที่โดยคำนึงถึงหลักสรีรศาสตร์และการยศาสตร์ (Ergonomics) เปิดให้ใช้งานตลอด 24 ชั่วโมง รวมไปถึงติดตั้งอุปกรณ์อำนวยความสะดวกในการทำงานอย่างครบครัน เช่น จอ Monitor ขนาดใหญ่ โต๊ะและเก้าอี้ทำงานตามหลัก Ergonomics ลำโพง และอุปกรณ์สนับสนุนด้านการสื่อสาร เป็นต้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในปัจจุบันผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางของโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อสนับสนุนการทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในยุคการทำงานแบบ Hybrid workplace ซึ่งเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดระดับราคาปานกลาง-ล่าง
นอกจากนี้ การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace โดยเป็น Office-based ยังเป็นโอกาสของตลาดคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และกรุงเทพฯ ชั้นในที่จะยังได้อานิสงส์จากการเช่าจากกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บน
ส่วนกลุ่มพนักงานผู้มีรายได้ระดับบนขึ้นไปอาจมีโอกาสที่จะเช่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวต่อไป หรืออาจตัดสินใจซื้อแทนการเช่า เพื่อความสะดวกสบายด้านการเดินทาง หรือในกรณีที่มีความจำเป็นเร่งด่วนที่จะต้องเข้าไปทำงานที่ออฟฟิศ
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบนั้น สามารถตอบโจทย์การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ในด้านพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอ สามารถจัดพื้นที่สำหรับการทำงานโดยเฉพาะได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยผู้ประกอบการต่างแข่งขันกันยกระดับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สามารถสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้านให้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น จากในอดีตที่เป็นการเน้นพื้นที่ใช้สอย โดยจัดให้มีพื้นที่อเนกประสงค์เพิ่มเติมภายในบ้าน มาสู่การจัดให้มีพื้นที่สำหรับการทำงานโดยเฉพาะ รวมถึงมีการออกแบบและการก่อสร้างที่คำนึงถึงสภาพแวดล้อมที่เอื้อให้การทำงานเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น ความเป็นสัดส่วน การมีแสงสว่างที่เหมาะสม การลดเสียงรบกวน การหมุนเวียนถ่ายเทอากาศ ความเหมาะสมตามหลัก Ergonomics นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีการพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางให้รองรับการทำงาน และช่วยอำนวยความสะดวกด้านการทำงานอยู่ที่บ้าน โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคาปานกลางจนถึงระดับล่าง ที่ยังไม่สามารถจัดพื้นที่สำหรับทำงานภายในบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่ากับที่อยู่อาศัยแนวราบราคาแพง
ทั้งนี้เนื่องจากข้อจำกัดในด้านที่ดินในเมืองที่เริ่มหายากและมีราคาสูงขึ้น ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่ส่วนใหญ่มีทำเลที่ตั้งออกไปในแถบกรุงเทพฯ ชั้นนอก และปริมณฑล ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีความกังวลด้านข้อจำกัดในการเดินทาง ดังนั้น การเลือกทำเลในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในยุคของการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace อย่างน้อยต้องอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า หรือทางด่วนที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก หรือมีสิ่งอำนวยความสะดวก และความเจริญของเมืองขยายตัวเข้ามาในพื้นที่บ้างแล้ว รวมถึงอยู่ใกล้แหล่งงาน หรือสถานศึกษาขนาดใหญ่
มองอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย…รูปแบบจะเป็นอย่างไร ?
พื้นที่สำนักงานให้เช่ามีการผสมผสานพื้นที่สำนักงานกับคอนโดมิเนียมเข้าด้วยกันมากขึ้น รวมถึงมีโอกาสพัฒนาโครงการในพื้นที่ใหม่ ๆ เป็นรูปแบบ Home office ในระยะข้างหน้า Hybrid workplace ยังเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของอุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่า ประกอบกับสถานการณ์อุปทานพื้นที่สำนักงานให้เช่าที่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จะยิ่งกดดันตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าให้เผชิญความท้าทายยิ่งขึ้น โดยอาจไปสู่ภาวะที่อัตราการเช่า และอัตราค่าเช่าไม่สามารถขยายตัวได้ในระดับที่สามารถรักษาอัตรากำไรของโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าได้ โดยพบว่าในกรณีร้ายแรงที่อุปสงค์ไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ในขณะที่อุปทานเดิมมีอยู่เป็นจำนวนมาก เริ่มปรากฏให้เห็นมากขึ้นในสหรัฐอเมริกา และยุโรป ซึ่งนำไปสู่การเกิดอาคารสำนักงานร้าง หรือพื้นที่สำนักงานให้เช่าในอาคาร Mixed-use ร้างเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่าโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าเหล่านั้นลดลงอย่างมาก และส่งผลให้ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าเผชิญปัญหาทางการเงินอย่างรุนแรง
อย่างไรก็ตาม SCB EIC มองว่า ความเสี่ยงที่จะเกิดกรณีร้ายแรงต่อโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิก รวมถึงไทยยังต่ำกว่าในสหรัฐอเมริกา และยุโรป โดยผลสำรวจอัตราการใช้งานพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยของบริษัทต่าง ๆ ในแต่ละภูมิภาคของ CBRE ในช่วงต้นปี 2023 พบว่า กลุ่มบริษัทในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกมีอัตราการใช้งานพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยอยู่ที่ 65% ขณะที่กลุ่มบริษัทในสหรัฐอเมริกา และยุโรปมีอัตราการใช้งานพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยอยู่ที่ 50% รวมถึงยังพบว่ากลุ่มบริษัทที่มีอัตราการใช้งานพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยตั้งแต่ 71%-90% ในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิกยังมีสัดส่วนสูงกว่าในสหรัฐอเมริกา และยุโรปค่อนข้างมาก สะท้อนให้เห็นว่ารูปแบบการทำงานของภูมิภาคเอเชียยังเป็น Office-based มากกว่าทางฝั่งโลกตะวันตก โดยเฉพาะในจีน ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ รวมถึงไทย โดยจะเห็นว่าตั้งแต่ปี 2023 จนถึงปัจจุบัน บริษัทในไทย โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ เริ่มกำหนดนโยบายให้พนักงานกลับเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากขึ้น ส่งผลให้ความเสี่ยงที่จะเกิดกรณีร้ายแรงต่อโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าในภูมิภาคเอเชีย-แปซิฟิก รวมถึงไทยยังต่ำกว่าในสหรัฐอเมริกา และยุโรป อย่างไรก็ตาม หากอุปทานใหม่ยังคงเร่งตัวขึ้นในอัตราที่สูงต่อเนื่อง สวนทางกับอุปสงค์พื้นที่ให้เช่าได้ที่คาดว่าจะยังคงชะลอตัวหรือฟื้นตัวได้ไม่มากนัก กลุ่มพื้นที่สำนักงานที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ พื้นที่สำนักงานกลุ่มเกรด B รวมถึงพื้นที่สำนักงานกลุ่มเกรด A ที่มีอายุการใช้งานสูง และไม่ได้มีปรับปรุงพื้นที่เป็นเวลานาน ซึ่งหากผู้ประกอบการในกลุ่มดังกล่าวสามารถปรับปรุงพื้นที่ และปรับกลยุทธ์การให้บริการพื้นที่ให้เช่าได้ตอบโจทย์รูปแบบการทำงานในปัจจุบัน และในอนาคต ก็จะช่วยลดความเสี่ยงดังกล่าวให้ต่ำลงได้
รูปแบบของอาคารพื้นที่สำนักงานให้เช่า จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความสามารถในการแข่งขันให้กับผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าในระยะข้างหน้า โดยการนำเสนอพื้นที่สำนักงานให้เช่าในรูปแบบดั้งเดิม
จะมีความเสี่ยงเป็นอย่างมากที่อัตราการเช่าของโครงการจะอยู่ในระดับต่ำ ท่ามกลางสถานการณ์ในตลาดที่มีการแข่งขัน
กันอย่างรุนแรง ส่งผลให้มีการนำเสนออาคารสำนักงานรูปแบบใหม่ ๆ โดยมีการผสมผสานพื้นที่สำนักงานกับที่อยู่อาศัย
เข้าด้วยกัน ซึ่งในปัจจุบันเริ่มมีการพัฒนาโครงการในรูปแบบดังกล่าวออกมาบ้างแล้ว ในรูปแบบอาคาร Mixed-use ที่มีส่วนผสมของพื้นที่สำนักงานให้เช่า คอนโดมิเนียม และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เช่น โครงการของ MQDC ที่ย่านฝั่งธนบุรี หรือโครงการของศุภาลัยที่ย่านสาธร รวมถึงยังมีรูปแบบของโครงการขนาดใหญ่ที่มีส่วนประกอบของทั้งอาคารสำนักงานให้เช่า Single use หรือ อาคาร Mixed-use และอาคารคอนโดมิเนียมอยู่ในพื้นที่โครงการเดียวกันในโครงการ Mega project อย่าง One Bangkok ในพื้นที่ใจกลางเมือง และ The Forestias ในพื้นที่บางนา เป็นต้น ซึ่งยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการ โดยโครงการในรูปแบบดังกล่าวจะช่วยทำให้ได้รับความสะดวกมากขึ้น รวมถึงประหยัดเวลา และค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางไปทำงาน ซึ่งอาจตอบโจทย์พนักงานกลุ่มคนรุ่นใหม่ รวมถึงกลุ่มที่ต้องการคอนโดมิเนียมในโครงการเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่สองในช่วงวันที่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศ อย่างไรก็ตาม อาจมีพนักงานบางส่วนที่รู้สึกว่าโครงการรูปแบบดังกล่าวจะส่งผลกระทบให้การแยกระหว่างการใช้ชีวิตนอกเวลาทำงาน กับในเวลาทำงานเป็นไปได้ยากขึ้น เนื่องจากออฟฟิศและที่อยู่อาศัยอยู่ใกล้กันมากเกินไป ซึ่งการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าในรูปแบบดังกล่าวในระยะต่อไปก็จำเป็นต้องคำนึงถึงประเด็นดังกล่าวด้วยเช่นกัน
SCB EIC มองว่า ในระยะต่อไป ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่าอาจพิจารณาการกระจายที่ตั้งโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า หรือเลือกเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง และกรุงเทพฯ ชั้นนอกมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่มีความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยสูง และมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำคัญพาดผ่าน เช่น ดอนเมือง ศรีนครินทร์ บางซื่อ เป็นต้น ซึ่งแม้ในบางพื้นที่อาจมีข้อจำกัดด้านผังเมืองที่ทำให้ไม่สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เหมือนกับโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าในพื้นที่ใจกลางเมืองได้ แต่สามารถพัฒนาโครงการในรูปแบบอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น หรืออาคารไม่เกิน 4 ชั้น เป็นรูปแบบ Home office ได้แทน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานของบริษัทขนาดกลางและเล็ก ประกอบกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ที่ทำให้เกิดความต้องการพื้นที่สำนักงานขนาดเล็กลง อาจช่วยเพิ่มความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในตลาดนี้ได้มากขึ้นอีกด้วย
อย่างไรก็ดี การฟื้นตัวของตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในภาพรวมยังต้องพึ่งพาการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ทั้งเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลก รวมถึงการดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ เนื่องจากจะส่งผลต่อจำนวนบริษัทจดทะเบียนในประเทศ และการเข้ามาตั้งสำนักงานของบริษัทข้ามชาติ ที่จะนำไปสู่ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในท้ายที่สุด ซึ่งเศรษฐกิจไทยในระยะข้างหน้ายังมีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่เริ่มมีความเสี่ยงเข้าสู่ภาวะชะลอตัว โดยเมื่อพิจารณาร่วมกับภาวะ Oversupply ของตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าแล้ว ส่งผลให้ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานให้เช่ายังต้องพิจารณาการเปิดโครงการใหม่ด้วยความระมัดระวังต่อไป โดยเฉพาะหากโครงการอยู่ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง หรือไม่มีการกำหนดผู้เช่าพื้นที่กลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ในส่วนของโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่นั้น หากตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ไม่ศักยภาพ หรือเป็นอาคาร
ที่ไม่สามารถปรับปรุงได้แล้ว ก็ควรพิจารณาถึงการปรับรูปแบบไปใช้งานเชิงพาณิชย์อื่น ๆ เช่น พื้นที่ค้าปลีก คลังสินค้า Data center อาคารจอดรถ เป็นต้น
ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มยกระดับพื้นที่ส่วนกลางของโครงการที่อยู่อาศัย
ทั้งแนวราบ และคอนโดมิเนียมให้รองรับการทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงให้ความสำคัญกับการพัฒนา Smart home โดยผู้ประกอบการอาจจัดหาอุปกรณ์ที่ช่วยสนับสนุนการทำงานในพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ
ที่อยู่อาศัยให้รองรับการทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น สัญญาณ Internet ที่มีความเสถียร หูฟัง ลำโพง เครื่องพิมพ์ เครื่องสแกนเอกสาร จอคอมพิวเตอร์ขนาดใหญ่ เก้าอี้และโต๊ะทำงานที่ช่วยป้องกันอาการเจ็บปวดกล้ามเนื้อตามหลัก Ergonomics เป็นต้น แม้การลงทุนด้านอุปกรณ์ดังกล่าว จะส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น
และเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาอุปกรณ์ต่าง ๆ ในระยะยาว แต่ก็น่าจะเพิ่มการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางให้สามารถสนับสนุนด้านการทำงานอยู่ที่บ้านได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ซึ่งจะช่วยสร้างความแตกต่างให้กับโครงการที่อยู่อาศัย และสามารถใช้เป็นจุดขายให้กับโครงการ ในยุคการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอาจให้ความสำคัญกับการพัฒนา Smart home ที่ช่วยเอื้อในการทำงานอยู่ที่บ้าน เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบการจัดการการใช้พลังงานภายในบ้าน ทั้งระบบที่ช่วยให้สามารถประหยัดการใช้พลังงานได้มากขึ้น อาทิ Solar rooftop หรือระบบการหมุนเวียนน้ำเสียจากการอุปโภคบริโภคไปใช้ประโยชน์ต่อ และระบบที่ช่วยอำนวยความสะดวกการใช้งานเครื่องใช้ไฟฟ้าหรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในบ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น ผู้อยู่อาศัยสามารถสั่งการด้วยเสียง หรือควบคุมผ่านอุปกรณ์ อย่างสมาร์ตโฟน สมาร์ตวอตช์ และแท็บเล็ต ไปจนถึงระบบ Automation ซึ่งต้นทุนเทคโนโลยี Smart home ที่ลดต่ำลง เป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการสามารถนำเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องดังกล่าวมาติดตั้งภายในที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางลงมา
ที่จะกลายเป็นจุดขายสำคัญ และสร้างความคุ้มค่าให้กับผู้ซื้อ โดยระบบที่ช่วยเอื้อในการทำงานอยู่ที่บ้านก็จะเป็นอีกปัจจัย
ที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และอาจกลายเป็นมาตรฐานใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยในระยะต่อไป โดยผู้ประกอบการควรมองหาโอกาสในการเข้าถึงเทคโนโลยี Smart home ใหม่ ๆ ซึ่งอาจทำได้โดยการสร้างความร่วมมือกับผู้พัฒนาเทคโนโลยี Smart home เพื่อหา Solution ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัย ซึ่งรวมถึงการทำงานที่บ้านได้เช่นกัน
รูปแบบการทำงานในอนาคตจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง ?
SCB EIC มองว่า การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ยังมีแนวโน้มถูกใช้อยู่ต่อไปในอนาคต โดยยังต้องจับตาเทรนด์ในระยะข้างหน้า เช่น หากกลุ่ม Gen Z ที่กำลังเข้าสู่ตลาดแรงงานมากขึ้น และนิยมการทำงานรูปแบบ Work from anywhere ก็อาจทำให้รูปแบบการทำงานของบริษัทในระยะต่อไปกลับมาถูกปรับให้มีสัดส่วนจำนวนวันทำงาน
จากที่บ้าน หรือจากที่ไหนก็ได้มากขึ้น หรืออาจมีการลดจำนวนวันทำงาน หรือชั่วโมงการทำงานต่อสัปดาห์ลง โดยไม่ลดเงินเดือน อย่างเช่นมาตรการการทำงาน 4 วันต่อสัปดาห์ ที่หลายบริษัทในสหราชอาณาจักร รวมถึงบางบริษัท
ในสหรัฐอเมริกา และญี่ปุ่นกำลังทดลองใช้ นอกจากนั้น การกำหนดจำนวนวันที่เข้ามาทำงานที่ออฟฟิศอาจเปลี่ยนแปลงไปตามรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปของแต่ละอุตสาหกรรมได้เช่นกัน ยกตัวอย่างเช่นที่เคยเกิดขึ้นกับกลุ่มบริษัท IT และ Tech company ที่เมื่อลักษณะการทำงานเปลี่ยนแปลงไป โดยต้องออกไปทำงานที่ Site ของลูกค้าหรือที่อื่น ๆ
นอกออฟฟิศเป็นส่วนใหญ่ จึงทำให้เกิดการทำงานแบบ Remote working ขึ้นมา ซึ่งหากทิศทางการเปลี่ยนแปลงยังเป็นไปในทางที่ทำให้วันที่พนักงานเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศลดลง ก็จะยังคงเป็นแรงกดดันการฟื้นตัวของอุปสงค์ในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าอย่างต่อเนื่อง
สำหรับการฟื้นตัวของอุปสงค์ในตลาดพื้นที่สำนักงานในไทยนั้น ส่วนหนึ่งยังต้องเผชิญแรงกดดันจากการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ที่แม้จะมีแนวโน้มเป็นแบบ Office-based แต่ก็ยังคงกดดันให้อัตราการฟื้นตัวของอุปสงค์ชะลอตัว ขณะเดียวกัน สัดส่วนจำนวนวันที่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศของบริษัทส่วนใหญ่ยังมีแนวโน้มสูงกว่าจำนวนวันทำงานที่บ้าน ทำให้โอกาสที่จะเกิดการย้ายถิ่นฐานกลับภูมิลำเนาในต่างจังหวัดของประชากรวัยทำงานจำนวนมาก จนส่งผลกระทบให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมืองชะลอตัวลงตามนั้น ยังเป็นไปได้น้อย และส่งผลให้ความต้องการซื้อและเช่าของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องตามการกระจุกตัวของแหล่งงาน
อีกเทรนด์ที่ต้องจับตา ได้แก่ Workcation หรือการทำงาน และได้เที่ยวพักผ่อนในเวลาเดียวกัน โดยพนักงานสามารถทำงานจากสถานที่พักผ่อนหย่อนใจที่ใดก็ได้ รวมถึงไม่จำเป็นต้องนั่งทำงานที่หน้าจอคอมพิวเตอร์ตลอดเวลา ขณะเดียวกัน ยังสามารถจัดสรรเวลาพักผ่อนได้ด้วย ทั้งนี้เทรนด์ Workcation ได้รับความนิยมในต่างประเทศมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 นับเป็นโอกาสของตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญของไทยมากขึ้น ที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าอาจจัดหาอุปกรณ์ที่ช่วยสนับสนุนการทำงานในพื้นที่ส่วนกลางของโครงการที่อยู่อาศัย รวมถึงการพัฒนา Smart home ที่ช่วยเอื้อในการทำงานเพิ่มเติม
นอกจากนี้ กลุ่ม Gen Z รวมถึงคนรุ่นใหม่ในวัยที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานที่เข้าสู่ตลาดแรงงานมากขึ้น จะมีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนรูปแบบการทำงานในอนาคต โดยนอกจากแนวโน้มความต้องการรูปแบบการทำงานที่สามารถสร้างความสมดุลระหว่างการทำงาน และการใช้ชีวิต ที่จะทำให้การทำงานรูปแบบ Hybrid workplace ยังคงอยู่แล้ว แนวโน้มในการเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของกลุ่ม Gen Z รวมถึงคนรุ่นใหม่ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทางไปทำงาน เป็นโอกาสของตลาดคอนโดมิเนียมที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า ประกอบกับความคุ้นเคยในการใช้เทคโนโลยี ส่งผลให้การนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ มาใช้ในที่อยู่อาศัย เพื่ออำนวยความสะดวกทั้งการทำงาน และการใช้ชีวิต
ก็จะสามารถช่วยดึงดูดการซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมได้
นอกจากนี้ กลุ่ม Gen Z รวมถึงคนรุ่นใหม่ยังมีความสนใจในการประกอบอาชีพอิสระ ทั้งเป็นรายได้หลัก และรายได้เสริมมากขึ้น ทั้งนี้จากรูปแบบการทำงานของอาชีพอิสระที่มีความแตกต่างจากการทำงานประจำ ดังนั้น การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า และโครงการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถรองรับการทำงานอาชีพอิสระ อย่างสตูดิโอที่สามารถรองรับกิจกรรมต่าง ๆ เช่น งานถ่ายรูป งานออกแบบ งานช่างงานฝีมือ งานไลฟ์ขายสินค้าผ่านช่องทางออนไลน์ เป็นต้น ก็จะสามารถช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันเพื่อดึงดูดการเช่าหรือซื้อได้
บทวิเคราะห์โดย… https://www.scbeic.com/th/detail/product/hybrid-workplace-220324
ผู้เขียนบทวิเคราะห์
เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ (chetthawat.songprasert@scb.co.th) นักวิเคราะห์อาวุโส
