อสังหาฯ หวังรัฐบาลใหม่ กระตุ้นกำลังคนซื้อบ้าน วอนแบงก์ปล่อยกู้
เอเจ้นท์อสังหาฯ ชั้นนำของเมืองไทย เสนอรัฐบาลใหม่ หนุนกำลังคนซื้อบ้าน นำดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านหักลดหย่อนได้เต็มที่ กำหนดผ่อนงวดแบบบอลลูน หวังแก้ปมเรื่องกำลังซื้อของผู้กู้ ขยับฐานการซื้อบ้านที่กว้างขึ้น แนะผ่อนปรนการพิจารณาเครคิต ด้าน ” ที กรุ๊ป แอซเซ็ท “ ชี้แบงก์เล่นบทโหดคุมเข้มสินเชื่อรายย่อยกระดิกไม่ออก หวั่นปล่อยยืดเยื้อกระทบทั้งระบบ
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตบริหารการขาย จำนวน 30,000 ล้านบาท กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า มีหลายปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมของตลาด โดยภาคเอกชนมองว่า เรื่องการเมืองเป็นสิ่งสำคัญต่อทิศทางเศรษฐกิจในประเทศ เนื่องจากโครงการขนาดใหญ่ที่ดำเนินการอยู่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการเมกะโปรเจกต์ ( Mega Project ) เช่น โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ( Eastern Economic Corridor หรือ EEC) หรือรถไฟฟ้า ขึ้นอยู่กับแนวทางของรัฐบาลใหม่จะดำเนินการต่อ ซึ่งจะส่งผลดีในเชิงบวกต่อแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดกับนักลงทุน
โดยสิ่งที่คาดหวังให้รัฐบาลใหม่ พิจารณาในการปรับปรุงเกี่ยวกับภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งมีหลายส่วนที่เกี่ยวข้องกับผู้พัฒนาโครงการ กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ได้แก่ ในกลุ่มลูกค้าชาวไทย ควรส่งเสริมให้คนซื้อบ้านเพื่อเป็นทรัพย์สินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการสร้างระบบเศรษฐกิจให้เติบโต เช่น การนำดอกเบี้ยการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย มาหักลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากเดิมที่ลดหย่อนได้เพียง 1แสนบาท
” มาตรการนี้ จะช่วยกระตุ้นคนซื้อบ้าน ส่วนที่กังวลว่ารัฐบาลอาจจะเสียเรื่องภาษีนั้น ต้องมองเรื่องรายรับที่จะเกิดขึ้น ทั้งเรื่องค่าโอน ค่าจดจำนอง ธุรกรรมที่เกิดขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อท้องถิ่นและสถาบันการเงินด้วย” นายวิทย์ กล่าว
การกำหนดอัตราการผ่อนชำระกับธนาคารให้เป็นบอลลูน ( รูปแบบของสินเชื่อที่มีการผ่อนชำระคืนรายเดือนเป็นระยะเวลาที่กำหนดเป็นงวดๆละเท่ากัน ) เพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้า โดยในต่างประเทศ เช่น ที่ฮ่อกง สิงคโปร์ ให้ชำระในงวดสุดท้าย ซึ่งรูปแบบนี้ จะช่วยให้ 1.ลูกค้าได้ผ่อนน้อยลง ทำให้มีกำลังที่มากขึ้น และมีโอกาสในการเก็บเงินระหว่างทาง เพื่อไปจ่ายก้อนโตในงวดสุดท้ายเช่น 10-20% เป็นต้น ขณะที่สถาบันการเงินจะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นและลดความเสี่ยงให้กับธนาคาร 2.ช่วยลดปัญหาเรื่องการปฎิเสธสินเชื่อ(รีเจกต์เรต) เนื่องจากอัตราการผ่อนไม่สูง ต่างจากปัจจุบันที่รีเจกต์เรตสูง เพราะมาจากกำลังผ่อนไม่พอ อีกทั้ง ยังช่วยขยายฐานกลุ่มราคารซื้อบ้านที่กว้างขึ้น
***ผ่อนปรนพิจารณาเครดิต
นายวิทย์ กล่าวว่า ปัจจุบันการประเมินลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านค่อนข้างประสบปัญหา เนื่องจากระบบในการตรวจสอบฐานะของผู้กู้ จะต้องผ่านบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau) หรือ (เครดิตบูโร) และในการตรวจเช็กประวัติลูกค้าแต่ละสถาบันการเงินก็แตกต่าง ระดับชั้นและความลึกในการตรวจสอบข้อมูลก็ต่างกัน ทั้งนี้ เครดิตบูโร ก็เปรียบเสมือนหน่วยงานกลางที่มีบทบาทในการให้เครดิตผู้กู้แทนที่จะเป็นหน้าที่ของธนาคารพาณิชย์ในการตรวจผล โดยใช้เครดิตสกอริ่งของธนาคารในการประเมิน
****เพิ่มความยืดหยุ่นธุรกรรมต่างชาติ
สำหรับลูกค้าต่างชาตินั้น ในช่วงที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งไปโรดโชว์ยังต่างประเทศ โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชีย ทั้งฮ่องกง จีน ไต้หวัน และสิงคโปร์ และได้รับความนิยมจากต่างประเทศ แต่กระนั้น ตนมองว่า รัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ควรแก้ไขกฎระเบียบการซื้อของชาวต่างชาติ สำหรับคอนโดมิเนียมเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงิน หรือ ธ.ต.3 ใหม่ เนื่องจากปัจจุบันรูปแบบการซื้อขายเปลี่ยนแปลงไปมาก มีการโอนเงินผ่านเงินสกุลดิจิตอล
ปัญหาที่พบบ่อยครั้ง คือ ในกรณีที่ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของกิจการในประเทศไทย ได้รับผลกำไรจากบริษัท แต่ไม่มี Work Permit (ใบอนุญาตทำงาน) จะไม่สามารถนำเงินที่อยู่ในประเทศมาซื้ออสังหาฯได้ ต้องโอนเงินไปต่างประเทศและโอนเงินกลับเข้ามาใหม่ ทำให้มีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มสูงขึ้น
****ผงะ!แบงก์เลือกปล่อยบริษัทอสังหาฯ-เข้มเรดโซน
นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวว่า ปีนี้ จะเห็นภาพผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯทุกราย ระบายสต๊อกสินค้าเพื่อเร่งยอดขาย แต่สภาพตลาดในช่วงที่ผ่านมายังซบเซา เพราะความเข้มเรื่องนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาพาณิชย์ ทำให้ลูกค้าจำนวนมากไม่ได้รับการอนุมัติ
” เรื่องนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาฯมาก บางธนาคารประกาศนโยบาย ไม่รับพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัด แม้กระทั่งโซนจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี หากไม่ใช่ Developer ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็งดรับพิจารณา ซึ่งนโยบายนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาฯขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก”
โดยสิ่งที่ตนอยากเสนอรัฐบาลใหม่ ให้มีการปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ ในการส่งเสริมลูกค้าผู้ซื้อคนไทย ควรมีนโยบายลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่ออยู่อาศัย และผ่อนปรนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย และมาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาฯ โดยปี 62 นี้ ยอดขายภาคอสังหาฯอาจจะลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม แต่จะมียอดขายจากกลุ่มเรียลดีมานต์เพิ่มมากขึ้น เพราะภาวะเศรษฐกิจทำให้กลุ่มซื้อลงทุนชะลอการลงทุนออกไป.
