เชียร์! ธปท.คุมเข้มดีมานด์เทียมสินเชื่อบ้าน
มาตรการคุมเข้มของแบงก์ชาติ ต่อการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังสั่งสมความเสี่ยงจากปัญหา “ดีมานด์เทียม”
รอบนี้ ดูจริงจังและหนักแน่น! จนต้องปรบมือเชียร์กันออกนอกหน้า เพราะหาก ธปท.ไม่เร่งดำเนินการแล้ว ไม่แน่ว่าคนไทยและเศรษฐกิจไทย อาจสัมผัสกภาวะ “ฟองสบู่แตก” เหมือนเมื่อกว่า 20 ปีก่อนได้
มาตรการคุมเข้ม “ดีมานด์เทียม” ในวงการสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่งโยนก้อนหินถามทาง เมื่อช่วงบ่ายของวันที่ 4 ตุลาคมที่ผ่านมา หาใช่ “คุกกี้เสี่ยงทาย” ที่ไร้เป้าหมายแต่อย่างใด?
แม้จะเปิดรับฟัง “เสียงวิจารณ์ออนไลน์” ผ่านช่องทางเว็บไซด์ของ ธปท. นับแต่วันแรกของการเปิดแถลงข่าวจนถึงวันที่ 22 ตุลาคมนี้ ควบคู่กับการจัดประชุมชี้แจงและเปิดรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และตัวแทนผู้บริโภคอีกครั้ง ในวันที่ 11 ตุลาคม ก่อนที่ ธปท.จะออกประกาศ “กำหนดใช้เกณฑ์ดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ในเดือนถัดไป” เพื่อให้มีผลบังคับใช้นับแต่วันแรกของปี 2562
กับวงการธนาคารพาณิชย์แล้ว ผู้บริหารทุกคนทุกระดับต่างสัมผัสและรับรู้ได้ทันทีว่า งานนี้…ธปท. เอาจริงและเข้มจริงต่อการป้องกัน…กลอุบาย “ปั่นราคา” อสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบ นักเก็งกำไร และธนาคารพาณิชย์ จงใจ “ฮั้ว” กันเอง จนส่งผลกระทบต่อราคาบ้านหลักแรกของคนไทยอีกหลายสิบล้านคน
“ธปท.จะออกมาตรการดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเข้มข้นขึ้น เน้นดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท รวมถึงสินเชื่อเก่าที่รีไฟแนนซ์ด้วย ก็จะต้องอยู่ในเกณฑ์ใหม่นี้เช่นกัน เน้นการปล่อยสินเชื่อใหม่ตั้งแต่ต้นปีหน้าเป็นต้นไป”
ฟังน้ำเสียงของ นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. รอบนี้แล้ว ดูเหมือนน้ำหนักของเสียงวิจารณ์และข้อเสนอ ทั้งจากช่องทางออฟไลน์และออนไลน์ อาจด้อยค่าต่อการจะง้างเป้าหมายที่ถูกกำหนดไว้แล้ว
“สิ่งที่ ธปท.กำลังจะทำ คือ สร้างมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่ระมัดระวังและปลอดภัยสำหรับสถาบันการเงินผู้ให้กู้ และผู้กู้ โดยกำหนดบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปีหน้า เฉพาะการปล่อยสินเชื่อใหม่ และการรีไฟแนนซ์ โดยถ้าการขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือบ้านที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท สถาบันการเงินจะให้กู้ได้ไม่เกิน 80% ซึ่งผลที่เกิดขึ้น คือ ประชาชนจะมีวินัยในการก่อหนี้มากขึ้น สำคัญกว่านั้น คือ ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกจะไม่โดนภาวะเก็งกำไรจนต้องซื้อบ้านราคาแพง ทั้งนี้ ธปท. จะขอความร่วมมือไปยังสถาบันการเงินในการให้สินเชื่ออย่างระมัดระวังด้วย”
ฟังเหตุผลจาก ธปท. แล้ว มันชัดเจนและหนักแน่น!
ที่ผ่านมา คงต้องยอมรับว่า…บนการแข่งขันที่มีสูง ทั้งในซีกของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และฝั่งของสถาบันการเงิน ก่อเกิดการเก็งกำไรจากการกว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทั้งแนวดิ่งและแนวราบ จากนักลงทุนไทย และต่างชาติ ผ่าน “นอมินี” เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในทำเลทอง “แนวรถไฟฟ้า”
คำเปรียบเปรยว่า…สิ่งนี้ มิต่างจาก “ดีมานด์เทียม” จึงไม่ไกลเกินความเป็นจริงนัก
สำหรับแนวทางดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ตามเกณฑ์ใหม่ที่ ธปท. ปล่อยของออกมารอบนี้ เน้นไปที่บ้านหลังที่ 2 และ/หรือ มีราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยหลักเกณฑ์ใหม่นั้น กำหนดให้ผู้ขอสินเชื่อฯจะต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ขอสินเชื่อ จากเดิมที่กำหนดแค่เพียง…ควรวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20%
เปลี่ยนจาก “ควร” เป็น “จะต้อง”
นอกจากนี้ ข้อกำหนดใหม่ ยังครอบคลุมการปล่อยสินเชื่อที่นับรวมสินเชื่อ “ท็อป-อัพ” ทุกประเภทอีกด้วย โดยใช้หลักประกันเดียวกันในการคำนวณ นับตั้งแต่เงินกู้เพื่อซื้อบ้าน บวกกับสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง/ต่อเติม/ซ่อมแซม เป็นต้น
ต่างไปจากปัจจุบัน…ที่นับเฉพาะเงินกู้เพื่อซื้อบ้านเท่านั้น
นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ ธปท. ออกมายอมรับตรงๆ ว่า…ที่ผ่านมามีการสร้าง “ดีมานด์เทียม” กันจริงๆ แต่ที่น่าสนใจกว่านั้น คือ การที่ ธปท. พูดชัดเจนว่า…“ธปท.พิจารณาเรื่องวินัยในการก่อหนี้ เพื่อป้องกันดีมานด์เทียม เพื่อป้องกันประชาชนไปก่อหนี้โดยที่ยังไม่ได้ประเมินว่า ซื้อบ้านแล้วในอนาคตบ้านราคาตกลงจะมีผลกระทบต่อตัวเองอย่างไร แต่ถ้าหากเป็นการลงทุนปล่อยเช่า หรือขายต่อ ก็จะมีผลกระทบเกิดขึ้น และมีผลกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ได้”
ผู้ช่วยผู้ว่าการ ธปท. ยืนยันว่า…หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ไม่ใช่ตัวปัญหาในปัจจุบัน แม้จะมีคุณภาพหนี้ที่เสื่อมลงไปบ้างก็ตาม แต่สิ่งที่น่าเป็นกังวลมากกว่า คือ ทำอย่างไรจึงจะสร้างมาตรการในเชิงป้องกัน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาจากภาวะ “ดีมานด์เทียม” เพราะสิ่งที่ ธปท.ทำ ไม่ใช่เรื่องของการ “เบรก” แค่เป็นการ “ชะลอ” ความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตให้ลดลง เท่านั้น
หันไปสำรวจตัวเลขการขอสินเชื่อใหม่ที่อยู่อาศัยในรอบปีที่ผ่านมา ซึ่ง นายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการ กลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. ออกมาระบุว่า มีมากถึง 100,000 บัญชี วงเงินรวม 300,000 ล้านบาท โดย 15% หรือราว 15,000 บัญชี เป็นสัญญาที่ 2 และมีวงกู้เกินกว่า 10 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ มีการปล่อยสินเชื่อเกินกว่า 80% หรือเกิน threshold ที่กำหนดของมูลค่าบ้านที่เป็นหลักประกัน โดยมีวงเงินรวมราว 10,000 ล้านบาท จากยอดรวมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างสะสมสูงถึง 3 ล้านล้านบาท
“มาตรการนี้ เชื่อว่าจะลด “ดีมานด์เทียม” และลดการ “เก็งกำไร” จนทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวขึ้นแรงเกินปัจจัยพื้นฐาน และ ธปท.เชื่อว่า…สิ่งนี้จะช่วยให้ประชาชนที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น หลังจากการลงทุนและเก็งกำไรลดลงไปแล้ว”นายสักกะภพ ย้ำ
แน่นอนว่า…ผลพวงจากมาตรการคุมเข้มในการปล่อยสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป และ/หรือ บ้านที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทของ ธปท.นั้น ย่อมส่งผลสะเทือนในวงกว้าง ทั้งต่อสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และนักเก็งกำไรทั้งหลาย
แต่ในความเป็นอิสระของหน่วยงานกำกับดูแลเชิงนโยบายการเงิน ที่ปราศจากการเมือง…คอยบงการ อย่าง ธปท.นั้น ย่อมนำมาซึ่งมาตรฐานการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อาจก่อภาวะ “ดีมานด์เทียม” จนส่งผลกระทบตามมาอย่างมากมาย
และหาก ธปท.ไม่ริเริ่ม เดินหน้าสร้างมาตรฐานเสียแต่วันนี้…ไม่แน่ว่าอนาคตอันใกล้ ภาวะ “ฟองสบู่แตก” เหมือนเหตุการณ์เมื่อปี 2538 กระทั่ง กลายเป็นปัญหา “ต้มยำกุ้ง” ในอีก 2 ปีต่อมา…อาจตามมาหลอนหลอกคนไทยและเศรษฐกิจไทยอีกครั้ง
ขอปรบมือและเชียร์ ธปท.ออกนอกหน้า…สำหรับภารกิจนี้!!!.
