เทรนด์มิกซ์ยูสออฟฟิศพ่วงคอนโดฯ เสริมจุดขาย
“คอลลิเออร์สฯ” ห่วงซัพพลายอาคารสำนักงานอาจไม่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ชี้หลังจากปี 2564 เป็นต้นไป ซัพพลายใหม่ทะลักอื้อ เผยเทรนด์พัฒนาอาคารสำนักงานจะมิกซ์ยูสกับคอนโดมิเนียม เหตุต้นทุนที่สูง
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยถึงตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ 2 ไตรมาสปี 2562 ว่า ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่ ท่ามกลางสภาวะที่หลายฝ่ายกังวลว่า อาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายของตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต หากอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดไม่สามารถดูดซับได้ นอกจากนี้ ยังพบว่าโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอบางโครงการ ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีราคาเสนอเช่าสูงถึง 1,500-1,600 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งคาดการณ์ว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2562 และในอนาคต
พื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในช่วง 2 ปีจากนี้ ยังคงมีจำกัด แต่หลังปี 64 และปี 65 จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวม 604,000 ตร.ม. ขณะที่การก่อสร้างอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงมีการก่อสร้างมากขึ้น เนื่องจากพื้นที่เหลืออยู่มีอยู่จำกัด อีกทั้ง ที่ดินแบบซื้อขายกรรมสิทธิ์ (ฟรีโฮลด์) มีจำกัด และราคาที่ดินสูงใน CBD จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่กี่เจ้าที่ซื้อที่ดินฟรีโฮลด์มาพัฒนาอาคารสำนักงาน ประกอบกับการพัฒนาที่ดินในเขต CBD ที่เกิดประโยชน์ที่สุด คือ การพัฒนาคอนโดมิเนียม ส่งผลให้อาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เป็นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินแบบเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) โดยคิดเป็น 70 % ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ในขณะที่อีก 30 % เป็นโครงการอาคารสำนักงานที่ไม่ได้อยู่ใน
โครงการมิกซ์ยูส ที่เป็นการรื้อถอนอาคารเดิมแล้วพัฒนาใหม่ และการพัฒนาบนที่ดินที่เจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่แล้ว มีเพียงอาคาร O-NES Tower เท่านั้นที Thai Ohayashi ที่เป็นเจ้าของโครงการซื้อที่ดินใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจเพื่อมาพัฒนาอาคารสำนักงาน
สำหรับจำนวนพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าได้อยู่ทั้งสิ้น 8.332 ล้านตร.ม. และมีอัตราการเช่ารวมอยู่ที่ 95.6 % สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในเขต CBD ที่ 98.2 % และ พื้นที่นอกเมืองตอนเหนือมีอัตราการเช่าสูงที่สุดนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ 98.8%
“ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในแต่ละปีเพิ่มขึ้นที่ปีละ 2 แสนตร.ม. และยังคงพื้นที่่เช่าในระดับนี้ต่อไป อีกทั้ง ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเมืองของไทย และภาพรวมเศรษฐกิจโลก ซึ่งมีผลโดยตรงกับบริษัทต่างชาติซึ่งเป็นผู้เช่าหลักในกรุงเทฯ และตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป ซัพพลายอาจจะมีมากกว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน และถ้าในปีนี้ มีอาคารสำนักงานเริ่มก่อสร้างมากขึ้น สภาพตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯอาจเปลี่ยนแปลงไปในปีพ.ศ. 2564 โดยจะส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงและส่งผลลบต่อราคาค่าเช่า”.
