REIC เผยปีหน้าราคาที่ดินเปล่าตามแนวรถไฟฟ้ายังแรง
REIC เผยรถไฟฟ้าหนุนดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพ -ปริมณฑลปรับสูงขึ้น ส่งสัญญาณภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวคาดการณ์แนวโน้มราคาปรับขึ้นอีกในปี 2568
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพ – ปริมณฑล ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 พบราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่กรุงเทพ – ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ค่าดัชนีเท่ากับ 391.1 เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า และพื้นที่ใกล้เคียง สะท้อนการฟื้นตัวของการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์ปี 2568 ราคาปรับเพิ่มขึ้นอีก เชื่อมั่นผู้ประกอบการ มุ่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า ยังคงเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพ – ปริมณฑล ไตรมาสที่ 3 ปี 2567 พบว่า จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา (ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป)ในพื้นที่กรุงเทพ – ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม มีค่าดัชนีเท่ากับ 391.1 เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งถือว่าอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา 5 ปีย้อนหลังในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัวขึ้น แม้จะยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 แต่เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาซื้อที่ดินสำหรับการลงทุนก่อสร้างโครงการจัดสรรตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น เห็นได้จากราคาที่ดินในหลายพื้นที่ขยับเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านการลงทุน รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาทางหลวงระหว่างเมือง อาทิ โซนจังหวัดนครปฐม เพิ่มขึ้นมากที่สุด ร้อยละ 22.7 โซนอำเภอเมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก จังหวัดปทุมธานี เพิ่มขึ้น 18.3%โซนตลิ่งชันบางแค ภาษีเจริญ หนองแขม ทวีวัฒนา ธนบุรี คลองสาน บางพลัด บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 7.0% โซนเขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตย พญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก หรือ กรุงเทพชั้นในเพิ่มขึ้น 6.2% และโซนจังหวัดสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 5.9%
นอกจากนี้ ยังพบว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง ในไตรมาส 3 ปี 2567 ซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามากที่สุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นที่ดินที่มีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าตั้งแต่ 2 สายขึ้นไป ได้แก่
1) รถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน (บางแค–พุทธมณฑล สาย 4) มีค่าดัชนีเท่ากับ 458.8 เพิ่มขึ้น 7.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นในเขตบางแค และหนองแขม
2) รถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง–บางแค) มีค่าดัชนีเท่ากับ 534.5,รถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี–ประชาธิปก) มีค่าดัชนีเท่ากับ 526.8 และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน–ศูนย์วัฒนธรรม) มีค่าดัชนีเท่ากับ 518.7 โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเท่ากันที่ 6.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน ของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากส่วนใหญ่อยู่ในเขตภาษีเจริญ, บางกอกใหญ่ และบางกะปิ
3) รถไฟฟ้า สายสีลม มีค่าดัชนีเท่ากับ 503.6, รถไฟฟ้า สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ–ท่าพระ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 495.9 และรถไฟฟ้า สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง–มหาชัย) มีค่าดัชนีเท่ากับ 501.4 มีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน 6.3% เท่ากันทั้ง 3 สาย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในเขตภาษีเจริญ,สาทร และบางกอกใหญ่
4) รถไฟฟ้าใต้ดิน ตลอดเส้นทาง มีค่าดัชนีเท่ากับ 552.4 และรถไฟฟ้า สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ–หัวลำโพง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 543.8 โดยมีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 6.2% เท่ากัน
ทั้ง 2 สาย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเฉพาะในเขตสาทร, คลองเตย และดินแดง
5) รถไฟฟ้า สายสีเขียว (หมอชิต–สะพานใหม่–คูคต) มีค่าดัชนีเท่ากับ 508.2 และรถไฟฟ้า สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ–มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต) มีค่าดัชนีเท่ากับ 500.3 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขตสามโคก, ธัญบุรี และบางเขน
ทั้งนี้ จากอัตราการเติบโตของราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาสูง สะท้อนถึงความต้องการที่ดินในบริเวณดังกล่าวมากขึ้น เนื่องจากมีระบบโครงข่ายรถไฟฟ้ารองรับทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่กำลังจะพัฒนาขึ้นในอนาคต โดยแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในพื้นที่แนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีผลต่อการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาอย่างเป็นรูปธรรมนั้น อยู่ในพื้นที่ที่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย (Interchange) และบริเวณที่เป็นสถานีสำคัญ
REIC จึงคาดการณ์ว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ หรือเริ่มเปิดให้บริการใหม่ เนื่องจากเส้นทางดังกล่าวเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการในด้านที่อยู่อาศัย และใช้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ และหากภาวะเศรษฐกิจขยายตัวดีขึ้นตามการคาดการณ์ของกระทรวงการคลังว่า จะขยายตัวมากกว่า 3% ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และการจัดทำสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำของ ธอส. ประกอบกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปัญหาหนี้ครัวเรือนลดลง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม หากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเร่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากยังเป็นในช่วงเวลาที่ราคาที่ดินชะลอการปรับขึ้นราคา ก่อนจะปรับเพิ่มสูงขึ้นในอนาคตต่อไป
แผนภูมิอัตราขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
แผนที่ แสดงบริเวณที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2567
วิธีการจัดทำข้อมูล
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส
ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี
การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ (1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน (2)แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และ(3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน
ข่าวที่เกี่ยวข้อง : ตลาดอสังหาริมทรัพย์อีสานฟื้นตัว
