ต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 3 จ.ชลบุรี มากที่สุด
รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ในช่วง 9 เดือนแรกปี 2566 (ม.ค. – ก.ย.)
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่ามี จำนวน 3,365 หน่วย มูลค่า 17,048 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 0.4% แต่มูลค่าลดลงเล็กน้อยที่ -2.0% โดยมียอดสะสมของหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติในช่วง 9 เดือนแรก (ม.ค. – ก.ย.) เป็นจำนวน 10,703 หน่วย มูลค่า 52,259 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 37.6% และ 31.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ สัดส่วนของหน่วยและมูลค่าการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติต่อภาพรวมการซื้อห้องชุดทั้งหมดปรับเพิ่มขึ้นเป็น 13.6% และ 23.3% ตามลำดับ จากที่มีสัดส่วนเพียง 10.8% และ 20.3% ของช่วงเดียวกันในปี 2565 สำหรับพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 487,493 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 35.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
นอกจากนี้ REIC พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติได้กระจายตัวมากที่สุดในจังหวัดชลบุรี โดยมีสัดส่วน 41.7% ขณะที่กรุงเทพมหานครเป็นอันดับ 2 ที่มีสัดส่วน 37.5% ซึ่งทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่ารวมกันสูงถึง 79.2% ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ชลบุรีเพิ่งมีการขยับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในปี 2566 ซึ่งมีความแตกต่างจากช่วงปี 2561 – 2565 ที่กรุงเทพมหานครเคยเป็นจังหวัดที่มีการกระจายตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติมาเป็นอันดับ 1 และมีสัดส่วนเฉลี่ยสูงถึง 48.8% ขณะที่ ชลบุรีอยู่ในอันดับที่ 2 มีสัดส่วนเฉลี่ย 30.8% สำหรับอันดับ 3 คือ ภูเก็ต 3 ที่มีสัดส่วน 6.4% โดยขยับขึ้นมาแทนสมุทรปราการที่เคยเป็นอันดับ 3 ในช่วงปีก่อนหน้า
ทั้งนี้ ผู้ซื้อสัญชาติจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรก โดยมีจำนวนทั้งหมด 4,991 หน่วย หรือ 46.6% ของหน่วยทั้งหมด และอันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 962 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 9.0% ถัดเป็นอันดับ 3 คือ สหรัฐอเมริกา จำนวน 422 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 3.9% อันดับ 4 คือไต้หวัน จำนวน 378 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 3.5% และ อับดับ 5 คือ ฝรั่งเศส จำนวน 372 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 3.5% ตามลำดับ ซึ่งสัญชาติอันดับ 1 และ 2 สอดคล้องกันระหว่างหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวจีน มีมูลค่าสูงสุด 24,740 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 47.3% ของมูลค่าทั้งหมด และอันดับสองยังคงเป็นผู้ซื้อสัญชาติรัสเซีย มีมูลค่า 3,436 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 6.6% แต่อันดับที่ 3 กลับเป็นผู้ซื้อสัญชาติเมียรมาร์ มูลค่า 2,250 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 4.3% อันดับที่ 4 คือ ผู้ซื้อสัญชาติสหรัฐอเมริกา มูลค่า 2,102 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 4.0% และอันดับ 5 คือ สัญชาติไต้หวัน มูลค่า 1,841 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 3.5% ตามลำดับ
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า “ในไตรมาส 3 ปี 2566 นี้ เราได้เห็นค่าเฉลี่ยของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 3,500 หน่วยต่อไตรมาส ซึ่งสูงกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ที่มีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 3,300 หน่วยต่อไตรมาส แสดงให้เห็นว่าสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะที่ดีและเริ่มเป็นปกติแล้ว และจากข้อมูลในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ ได้แสดงให้เห็นว่า พื้นที่ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติต้องการซื้อห้องชุดยังคงเป็นจังหวัดหลักและจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ และ กลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีน และ รัสเซีย นับเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่สำคัญในประเทศ
นอกจากนี้ผู้ซื้อสัญชาติสหรัฐอเมริกา ประเทศแถบยุโรป และประเทศเพื่อนบ้าน ก็เป็นอีกกลุ่มที่นิยมซื้อห้องชุดในประเทศไทย ซึ่งสอดคล้องกับกลุ่มนักท่องเที่ยวที่นิยมเข้ามาเที่ยวในประเทศไทย ดังนั้น การที่รัฐบาลได้ออกมาตรการ “วีซาฟรีชั่วคราว” ให้กับนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน คาซัคสถาน อินเดีย และไต้หวัน นับเป็นปัจจัยสำคัญที่อาจช่วยสร้างโอกาสในการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติทุกกลุ่มเพิ่มมากขึ้นได้”
REIC ยังพบว่า ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ พบว่า อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,490 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 44.3% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาห้องชุดที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อมากที่สุดตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน อันดับรองลงมาคือ ระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 843 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 25.1% ระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีจำนวน 507 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 15.1% ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 346 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 10.3% และระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 179 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 5.3% ตามลำดับ ทั้งนี้ ผู้ซื้อสัญชาติพม่ายังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดที่ 6.5 ล้านบาท
ขณะที่ ขนาดพื้นที่ห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31 – 60 ตารางเมตร (ประเภท 1 – 2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 1,814 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 53.9% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด สำหรับอันดับรองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 972 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 28.9% ถัดมาคือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 – 100 ตารางเมตร (2 – 3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวน 392 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 11.6% และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 187 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 5.6% ตามลำดับ ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และ ขนาด 31 – 60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุดมาตั้งแต่ช่วงปี 2561 ทั้งนี้ ผู้ซื้อสัญชาติสหราชอาณาจักรมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดขนาดเฉลี่ยใหญ่สุดอยู่ที่ 56.7 ตารางเมตร
ดร.วิชัย ได้ให้ข้อสังเกตว่า “คนต่างชาติมีการซื้อห้องชุดมือสองเป็นจำนวนไม่น้อย โดยพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของให้คนต่างชาติ ในช่วง 9 เดือนแรก ปี 2566 มีสัดส่วนระหว่างห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสองมีอัตราส่วนประมาณ 60% : 40% และพบว่าห้องชุดมือสองมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็นห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วนประมาณ 69% : 31% ทั้งนี้ การที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสองของคนต่างชาติที่เพิ่มขึ้นได้แสดงให้เห็นว่า คนต่างชาติอาจยังมีความต้องการห้องชุดมือสองอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง ซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ ดังนั้น ห้องชุดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีน ซึ่งเป็นตลาดที่ไม่อาจมองข้าม”
“ทั้งนี้ REIC เชื่อว่า ห้องชุดในประเทศไทยยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อจากต่างประเทศ โดยเป็นการซื้อทั้งเพื่อการลงทุนและเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองในประเทศไทย และตลาดห้องชุดของไทยก็ยังเปิดกว้างให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติ เนื่องจากภาพรวมการถือครองห้องชุดของคนต่างชาติยังมีสัดส่วนน้อยเมื่อเทียบกับสัดส่วนตามกฎหมายกำหนดไว้ที่ 49% ของพื้นที่ทั้งหมด ดังนั้น ในปี 2567 หากการท่องเที่ยวขยายตัวมากขึ้นกว่าปีนี้ น่าจะส่งผลดีต่อการขยายตัวของสัดส่วนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างชาติให้เพิ่มขึ้น และน่าจะสามารถเป็นส่วนที่มาช่วยชดเชยกำลังซื้อของคนไทยที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ได้ ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีการขยายตัวอีกทางหนึ่งด้วย” นายวิชัย กล่าวสรุปในตอนท้าย
