ธอส.เผยราคาที่เปล่ารอบกรุงฯ พุ่งพรวด
ธอส.เปิดผลการศึกษาดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ไตรมาส 1 ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล เผยที่ดิน 5 ทำเลทอง “แนวรถไฟฟ้า” ราคาพุ่งพรวดจากปีก่อนกว่า 20%
รายงานข่าวจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งได้ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส แจ้งว่า ผลการศึกษาโดยการใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน คัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปี
การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyresโดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ ทำเลที่ตั้งของที่ดิน, แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน, เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน
ทั้งนี้ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ในไตรมาส 1 ปี 2562 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 229.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 189.0 จุด ทั้งนี้ราคาที่ดินตามทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากที่สุดได้แก่ ทำเลจังหวัดนครปฐม เพิ่มขึ้นร้อยละ 67.4 และราคาที่ดินตามแนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคามากที่สุด ได้แก่ แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) เพิ่มขึ้นร้อยละ 46.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นโครงการในอนาคต
สำหรับ 5 อันดับทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 1 ปี 2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่
1.ทำเลจังหวัดนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 67.4 ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอสามพราน และอำเภอเมืองนครปฐม เนื่องจากมีแผนโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตสายสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค ส่วนต่อขยายไปพุทธมณฑลสาย 4 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น
2.ทำเลจังหวัดสมุทรสาคร มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 52.1 ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอเมืองและอำเภอกระทุ่มแบนเนื่องจากจะมีการก่อสร้างมอเตอร์เวย์กรุงเทพ-วังมะนาวเชื่อมต่อจากทางด่วนพิเศษช่วงพระราม 2 ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้เพิ่มขึ้น
3.ทำเลเขตตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 46.6
4.ทำเลเขตบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 44.0
และ 5.ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.8 จากทำเล 5 อันดับแรกข้างต้นได้สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้นซึ่งเป็นทำเลที่ยังมีฐานราคาต่ำ จึงมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่าบริเวณในกลางเมืองเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้แก่ 1) สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) เป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 46.6 2) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เป็นโครงการในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 43.8 3) สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) เป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 38.7 4) สายสีเขียว แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.2 ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในวันที่ 6 ธ.ค.61 ที่ผ่านมา
ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู เป็นโครงการในอนาคตซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) แม้ว่าขณะนี้ยังไม่เริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาก็มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.2 เช่นเดียวกับราคาที่ดินช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9 -ท่าพระ) เป็นโครงการในอนาคตมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.1.
