ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ แนะรัฐเพิ่มยาแรงกระตุ้นเศรษฐกิจ
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ชี้ภาพรวมธุรกิจได้ผ่านจุดต่ำสุดไตรมาส3 ชี้การผ่อนคลายมาตรการ LTVและการเปิดประเทศจะหนุนให้ธุรกิจอสังหาฯ ฟื้น ดันราคาบ้านทยอยปรับขึ้นปี65 เริ่มแพงปี66 พร้อมแนะรัฐเพิ่มยากแรงต่ออายุมาตรการภาษีและเพิ่มเพดานราคาบ้านมากกว่า 3 ล้านบาท
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2564 ถือว่า ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในทุกเครื่องชี้วัดไปแล้ว หลังจากศูนย์ข้อมูลปรับสม มติฐานล่าสุด ภายหลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปลดล็อก LTV คาดว่า ในไตรมาส 4 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้น และภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2564 มีการปรับตัวดีขึ้นกว่าการคาดการณ์เดิม แต่ยังคงมีการขยายตัวติดลบ
ทั้งนี้ บ้านเหลือขายจะปรับลดลงมาอยู่ที่จำนวน 278,236 หน่วย และจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 264,412 หน่วย ณ สิ้นปี 2565 ขณะที่ความต้องการบ้านจะเพิ่มขึ้น โดยสะท้อนจากการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2564 มีจำนวน 281,026 หน่วย จากเดิมคากการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 270,151 หน่วย โดยพบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาดใหม่ที่ลดลงอย่างมากในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นพื้นที่มีส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยมากทั้งประเทศ”
สำหรับภาพรวมปี2564 คาดว่า จะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 43,051 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 25,783 หน่วย และอาคารชุด 17,268 หน่วย ติดลบ -35.0% เมื่อเทียบกับปี 2563 และในปี 2565 จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 85,912 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 47,291 หน่วย และโครงการอาคารชุด 38,621 หน่วย เพิ่มขึ้น 99.6% ซึ่งเป็นการเพิ่มจากฐานที่ต่ำมากในปี 2564
ทั้งนี้ แม้จะมีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นแต่ด้วยกลยุทธ์การกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้ประกอบการผนวกกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV และการปรับตัวลดลงของความต้องการที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ดังกล่าวมาข้างต้น ได้ส่งผลต่อภาพรวมหน่วยเหลือขายใน 27 จังหวัดลดลงตามไปด้วย
“จากเดิมซึ่งศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าปีนี้ จะมีหน่วยเหลือขาย 292,800 หน่วย มูลค่ารวม 1,259,540 ล้านบาท ปรับลดลงมาอยู่ที่จำนวน 278,236 หน่วย มูลค่ารวม 1,196,536 ล้านบาท และจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 264,412 หน่วย มูลค่ารวม 1,113,948 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2565 ด้านปริมาณนั้น เมื่อมีมาตรการผ่อนคลาย LTV คาดว่า ภาพรวมในปี 2564 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 281,026 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ที่ติดลบ -21.7% คิดเป็นมูลค่า 835,559 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ที่ติดลบ -10.0% จากเดิมคาดการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ 270,151 หน่วย ลดลงจากปี 2563 ที่ติดลบ -24.6% มูลค่า 804,241 ล้านบาท ลดลงจากปี 2563 ที่ติดลบ -13.4%
นายวิชัย กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าเริ่มมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการผ่อนคลายมาตรการLTV เป็นการชั่วคราว แต่จะปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจาก น่าจะมีข้อจำกัดเรื่องของกำลังซื้อ ดังนั้น ในช่วงที่เหลือของปีนี้และปีหน้าจึงเป็นโอกาสทองของผู้บริโภคที่จะสามารถเข้าซื้ออสังหาฯ ในราคาที่สมเหตุสมผล
“ราคาอสังหาฯ น่าจะเริ่มปรับเพิ่มขึ้นในปีหน้าจากปีนี้ที่ปรับลดลง แต่จะปรับเพิ่มไม่มากนัก เพราะมีปัจจัยในเรื่องกำลังซื้อของผู้ซื้อมาเป็นตัวกำหนดราคาด้วย อย่างไรก็ดี เมื่อราคาปรับเพิ่มขึ้น แต่ของแถมจากการจัดโปรโมชั่นอาจจะน้อยลง เมื่อเทียบกับปีนี้ เพราะผู้ประกอบการยังมีต้นทุนที่สูง ดูได้จากราคาที่ดินก็ไม่ได้ปรับลดลง แต่ราคาเหล็กเพิ่ม 40% และ แรง งานยังหายไปราว 50%”
ทั้งนี้ เพื่อให้การฟื้นตัวของอสังหาฯ มีความชัดเจนมากขึ้น จึงขอเรียกร้องให้ภาครัฐขยายระยะเวลาการลดหย่อนภาษีการโอนและจดจำนองออกไป และควรเพิ่มเพดานของราคาบ้านที่จะใช้สิทธิ์ในมาตรการให้มากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป เพราะฐานลูกค้ากลุ่มนี้จะมีสัดส่วนถึง 80%
ส่วนการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ในปีนี้ ที่อยู่ในระดับ 600,000 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยหรือราว 0.4% จากปีก่อน ไม่ได้สะท้อนว่า การปล่อยสินเชื่อจะดีขึ้น เพราะในจำนวนนี้ เป็นสินเชื่อที่มาจากการรีไฟแนนซ์ประมาณ 10% เป็นอย่างน้อย ขณะที่ การตรวจสอบความสามารถในการหารายได้ของผู้กู้ ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อ 60% ก็ไม่ชัดเจน เพราะธนาคารและผู้ประกอบการจะขอดูรายได้ของผู้กู้ก่อนที่จะยื่นเรื่องกู้ การถูกปฏิเสธสินเชื่ออาจมีการมากกว่านั้นได้”
